Статья 686. Замена нанимателя в договоре найма жилого помещения

1. По требованию нанимателя и других граждан, постоянно с ним проживающих, и с согласия наймодателя наниматель в договоре найма жилого помещения может быть заменен одним из совершеннолетних граждан, постоянно проживающих с нанимателем.

2. В случае смерти нанимателя или его выбытия из жилого помещения договор продолжает действовать на тех же условиях, а нанимателем становится один из граждан, постоянно проживающих с прежним нанимателем, по общему согласию между ними. Если такое согласие не достигнуто, все граждане, постоянно проживающие в жилом помещении, становятся сонанимателями.

Комментарий к статье 686 ГК РФ

1. Коммент. ст. предусматривает правила о замене нанимателя для двух ситуаций. В первом случае замена нанимателя происходит по обоюдному согласию сторон договора найма. С инициативой произвести такую замену может выступить лишь сам наниматель, с которым должны быть согласны все остальные граждане, постоянно проживающие в данном помещении. Наймодатель не вправе настаивать на замене нанимателя другим членом семьи, но может не согласиться с кандидатурой нового нанимателя.

2. Второе правило рассчитано на случай, когда прежний наниматель умирает или выбывает из жилого помещения. Кандидатура нового нанимателя должна быть поддержана всеми лицами, постоянно проживающими на площади. Согласие наймодателя в этом случае не требуется. Если же проживающие не могут достичь согласия по этому вопросу, они все превращаются в сонанимателей.

Другой комментарий к статье 686 Гражданского Кодекса РФ

1. Следует напомнить, что комментируемая статья не распространяется на краткосрочный договор коммерческого найма (см. п. 2 ст. 683 и соответствующий комментарий).

2. Комментируемая статья предусматривает возможность изменения договора найма жилого помещения в связи с заменой нанимателя.

3. Замена нанимателя в договоре возможна в случаях:

- выбытия нанимателя в другое жилое помещение. Оставшиеся проживать в жилом помещении граждане с согласия наймодателя определяют нанимателя;

- когда по соглашению всех проживающих в жилом помещении лиц обязанности нанимателя принимает на себя один из дееспособных граждан, проживающих в данном жилом помещении, к примеру в связи с болезнью или возрастом бывшего нанимателя;

- смерти нанимателя, когда по соглашению всех проживающих в жилом помещении определяется наниматель - один из дееспособных граждан, проживающих в данном жилом помещении.

4. При отсутствии соглашения всех проживающих в жилом помещении о том, кто станет нанимателем, все граждане, постоянно проживающие в жилом помещении, становятся сонанимателями (см. п. 4 ст. 677 ГК и соответствующий комментарий). В договоре социального найма сонанимательство не предусмотрено, соответственно при отсутствии соглашения членов семьи наниматель определяется в судебном порядке.

5. Не следует путать замену нанимателя в договоре найма с заменой жилого помещения по договору найма. Замена гражданам жилых помещений предусмотрена в ст. 81 ЖК РФ, где закреплено право нанимателя требовать замену внутри социального жилищного фонда одного жилого помещения, превышающего норму предоставления, на другое - меньшего размера <1>.

--------------------------------
<1> См.: Постатейный комментарий к Жилищному кодексу Российской Федерации / Под ред. П.В. Крашенинникова. С. 422 - 427.

Комментарии и консультации юристов по ст 686 ГК РФ

Если у вас возникли вопросы по статье 686 ГК РФ, вы можете получить консультацию юристов нашего сервиса.

Задать вопрос можно через форму связи или по телефону. Первичные консультации бесплатны и проводятся с 9:00 до 21:00 ежедневно по Московскому времени. Вопросы, полученные с 21:00 до 9:00, будут обработаны на следующий день.