Статья 685. Поднаем жилого помещения

1. По договору поднайма жилого помещения наниматель с согласия наймодателя передает на срок часть или все нанятое им помещение в пользование поднанимателю. Поднаниматель не приобретает самостоятельного права пользования жилым помещением. Ответственным перед наймодателем по договору найма жилого помещения остается наниматель.

2. Договор поднайма жилого помещения может быть заключен при условии соблюдения требований законодательства о норме общей площади жилого помещения на одного человека.
3. Договор поднайма жилого помещения является возмездным.

4. Срок договора поднайма жилого помещения не может превышать срока договора найма жилого помещения.

5. При досрочном прекращении договора найма жилого помещения одновременно с ним прекращается договор поднайма жилого помещения.

6. На договор поднайма жилого помещения не распространяются правила о преимущественном праве на заключение договора на новый срок.

Комментарий к статье 685 ГК РФ

1. Наниматель жилого помещения вправе не только поселять в помещение временных жильцов (ст. 680 ГК), но и сдавать все или часть занимаемого им помещения в поднаем. Условия сдачи жилья в поднаем в основном совпадают как при коммерческом, так и при социальном найме (ст. 76 - 79 ЖК) с той лишь разницей, что сдача в поднаем жилья социального назначения урегулирована более детально.

2. Для сдачи жилья в поднаем необходимо соблюдение следующих условий.

Во-первых, требуется получить согласие наймодателя. Поскольку речь идет о коммерческом жилье, отказ наймодателя от дачи согласия может быть немотивированным и не подлежит обжалованию в судебном порядке.

В отличие от поселения на площади временных жильцов, закон не требует получать согласие на сдачу помещения в поднаем других лиц, постоянно проживающих на площади. Это является очевидной ошибкой, которая нуждается в исправлении.

Другим пробелом является неурегулированность вопроса о том, требуется ли при сдаче в поднаем жилого помещения, находящегося в коммунальной квартире, согласие на это других нанимателей, собственников и проживающих совместно с ними членов их семей. Хотя необходимость получения такого согласия является достаточно очевидной, закон об этом умалчивает.

Во-вторых, сдача жилого помещения в поднаем возможна лишь при соблюдении требований законодательства о норме общей площади жилого помещения на одного человека. Поскольку такой нормы в жилищном праве не существует, следует по аналогии со ст. 76 ЖК исходить из того, что после заключения договора поднайма общая площадь соответствующего жилого помещения на одного проживающего должна составлять не менее учетной нормы, а в коммунальной квартире - не менее нормы предоставления.

В-третьих, по смыслу закона при сдаче жилого помещения в поднаем должны соблюдаться и иные требования жилищного законодательства, о которых в коммент. ст., к сожалению, тоже умалчивается. В частности, не вызывает сомнений, что передача жилого помещения в поднаем не допускается, если в этом жилом помещении проживает или в него вселяется гражданин, страдающий одной из тяжелых форм хронических заболеваний, указанных в утвержденном Правительством РФ перечне.

3. В соответствии с коммент. ст. сдаваться в поднаем может как все жилое помещение, так и его часть. Поэтому предметом поднайма может быть и неизолированное жилое помещение, например часть комнаты.

4. Поднаниматель не приобретает самостоятельное право пользования жилым помещением. Смысл этой традиционной фразы в том, что при прекращении договора поднайма он обязан освободить площадь, а при отказе сделать это подлежит выселению без предоставления другой жилой площади.

Вместе с тем закон признает и защищает приобретенные им по договору поднайма права на пользование жилым помещением. Другое дело, что его жилищные права существенно ограничены законом. Хотя в коммент. ст. упоминается лишь о том, что поднаниматель не пользуется преимущественным правом на заключение договора на новый срок, в действительности он не обладает и многими другими правами, в частности правом на вселение в помещение других граждан, в том числе временных жильцов.

5. Указание на то, что договор поднайма носит возмездный характер, вовсе не означает, что стороны не могут договориться о том, что пользование жилым помещением на условиях его поднайма будет безвозмездным, в чем могут быть заинтересованы обе стороны. Запрет на это, равно как и утверждение, что в этом случае пользователь помещения должен рассматриваться в качестве временного жильца, не могут быть оправданы никакими разумными соображениями и представляют собой ограничение принципа свободы договора. Поэтому возмездность договора поднайма в соответствии с коммент. ст. лишь презюмируется, но отнюдь не является его конститутивным признаком.

6. Договор поднайма, как и сам договор коммерческого найма, носит срочный характер. Однако в отличие от сдачи в поднаем жилья социального назначения закон не устанавливает, что в случае отсутствия в договоре указания на конкретный срок он считается заключенным на один год. Предельным сроком для поднайма служит срок действия самого договора коммерческого найма, который не может превышать пять лет.

Поскольку договор поднайма производен от договора найма, с досрочным прекращением договора найма прекращается и договор поднайма.

7. В коммент. ст. не содержится указаний на иные основания досрочного прекращения договора поднайма, что также является ее недостатком. Не вызывает сомнений, что договор может быть расторгнут при невыполнении нанимателем его условий, а также при нарушении поднанимателем правил проживания.

Другой комментарий к статье 685 Гражданского Кодекса РФ

1. Комментируемой статьей регулируется право нанимателя передавать все или изолированную часть нанятого помещения в пользование за плату поднанимателю. Сторонами договора являются наниматель и поднаниматель. Договор поднайма заключается с согласия наймодателя.

Для сдачи жилья, предоставленного по договору социального найма, также требуется согласие членов семьи нанимателя (ч. 1 ст. 76 ЖК). При этом для передачи в поднаем жилого помещения, находящегося в коммунальной квартире, требуется также согласие всех нанимателей и проживающих совместно с ними членов их семей, всех собственников и проживающих совместно с ними членов их семей (п. 2 ст. 76 ЖК).

2. В п. 2 комментируемой статьи указывается на то, что заключение договора поднайма возможно при условии соблюдения требований законодательства о норме жилой площади на одного человека. Учитывая, что законодатель не регламентировал "норму площади на одного человека", полагаем, что формулировка, данная в ч. 1 ст. 76 ЖК РФ применительно к договору социального найма, по аналогии может применяться и к договору коммерческого найма. В частности, во втором предложении ч. 1 ст. 76 Кодекса указывается, что "договор поднайма жилого помещения, предоставленного по договору социального найма, может быть заключен при условии, если после его заключения общая площадь соответствующего жилого помещения на одного проживающего составит не менее учетной нормы, а в коммунальной квартире - не менее нормы предоставления".

3. По договору поднаниматель не приобретает самостоятельного права пользования жилищем. Ответственным перед наймодателем по договору найма остается наниматель.

4. Срок договора поднайма обусловлен сроком действия договора найма жилого помещения и соответственно прекращает свое действие при прекращении основного договора (договора найма).

5. Поднаниматели жилого помещения (независимо от того, коммерческий или социальный наем жилого помещения) не имеют преимущественного права на заключение договора на новый срок.

Комментарии и консультации юристов по ст 685 ГК РФ

Если у вас возникли вопросы по статье 685 ГК РФ, вы можете получить консультацию юристов нашего сервиса.

Задать вопрос можно через форму связи или по телефону. Первичные консультации бесплатны и проводятся с 9:00 до 21:00 ежедневно по Московскому времени. Вопросы, полученные с 21:00 до 9:00, будут обработаны на следующий день.