Статья 676. Обязанности наймодателя жилого помещения

1. Наймодатель обязан передать нанимателю свободное жилое помещение в состоянии, пригодном для проживания.

2. Наймодатель обязан осуществлять надлежащую эксплуатацию жилого дома, в котором находится сданное внаем жилое помещение, предоставлять или обеспечивать предоставление нанимателю за плату необходимых коммунальных услуг, обеспечивать проведение ремонта общего имущества многоквартирного дома и устройств для оказания коммунальных услуг, находящихся в жилом помещении.

Комментарий к статье 676 ГК РФ

1. Обязанности наймодателя, которые перечислены в коммент. ст., не могут рассматриваться ни как исчерпывающие, ни как императивные. С одной стороны, из закона следует, что на наймодателе лежат и другие обязанности. В частности, в ст. 676 ничего не говорится об обязанностях наймодателя по проведению ремонта жилого помещения (этому вопросу посвящена ст. 681 ГК), по предупреждению нанимателя об изменении цен на содержание и ремонт жилья, тарифов на коммунальные услуги, по подготовке дома к эксплуатации в зимних условиях и т.д.

С другой стороны, далеко не все обязанности, перечисленные в п. 2, могут лежать на наймодателе с учетом конкретного вида сдаваемого внаем жилого помещения. Из содержания п. 2 видно, что он, в сущности, рассчитан лишь на сдачу внаем квартиры в многоквартирном доме, который целиком принадлежит наймодателю. Кроме того, очевидно, что стороны могут договориться об ином распределении обязанностей, чем это предписано коммент. ст.

Поэтому значение коммент. ст. состоит лишь в том, что она определяет только некоторые обязанности наймодателя, которые тот обычно несет при сдаче внаем квартиры в многоквартирном доме.

2. Прежде всего, наймодатель жилого помещения обязан передать нанимателю свободное от прав иных лиц и пригодное для проживания жилое помещение в состоянии, отвечающем требованиям пожарной безопасности, санитарно-гигиеническим, экологическим и иным требованиям. Во избежание споров целесообразно оформлять такую передачу специальным актом, в котором фиксируется состояние жилого помещения на момент его сдачи внаем.

Наличие данной обязанности не исключает того, что по договоренности сторон обязанность по приведению помещения в пригодное для проживания состояние может принять на себя наниматель.

3. Обязанность наймодателя по осуществлению надлежащей эксплуатации жилого дома, в котором находится сданное внаем жилое помещение, едва ли может быть выполнена отдельным собственником сдаваемой внаем квартиры в многоквартирном доме, если сам дом ему не принадлежит. Очевидно, что решение этого вопроса находится вне его контроля.

Тем не менее, если этот вопрос не решен в договоре найма иначе, из настоящей ст. следует, что все неблагоприятные последствия, связанные с ненадлежащей эксплуатацией жилого дома, возлагаются на наймодателя. Например, если в доме не работает лифт или засорился мусоропровод, отвечать за это перед нанимателем должен наймодатель. Хотя нелепость данного положения очевидна, этот вывод вытекает из п. 2 ст. 676.

4. Аналогичным образом в коммент. ст. решен вопрос относительно предоставления нанимателю необходимых коммунальных услуг, а также проведения ремонта общего имущества многоквартирного дома и устройств для оказания коммунальных услуг, находящихся в жилом помещении. Однако в отличие от обязанности по обеспечению надлежащей эксплуатации многоквартирного дома возложение этих обязанностей на наймодателя, который не является собственником самого дома, имеет определенный смысл. Ведь именно он, а не наниматель связан договорными отношениями с организацией, управляющей многоквартирным домом, или с организациями, оказывающими коммунальные услуги. Обязанность по поддержанию в надлежащем состоянии общего имущества многоквартирного дома и устройств, обеспечивающих оказание коммунальных услуг, также лежит на самом наймодателе как собственнике (сособственнике) этого имущества.

5. Вместе с тем из п. 2 следует, что по общему правилу обязанность по оплате коммунальных услуг лежит на нанимателе. Данный вывод подтверждает и абз. 3 ст. 678 ГК. Поэтому если договором найма не предусмотрено иное, наниматель наряду с платой за наем должен самостоятельно оплачивать все коммунальные услуги.

Другой комментарий к статье 676 Гражданского Кодекса РФ

1. Формулируя обязанности наймодателя, комментируемая статья, с одной стороны, вводит нормы, распространяющиеся на любые жилые помещения, сдающиеся по договору найма, и, с другой стороны, выделяет регламентацию найма, где объектом выступают квартиры либо изолированные комнаты в многоквартирных домах.

К общим нормам относятся: во-первых, регулирование обязанности передать нанимателю свободное жилое помещение и, что немаловажно, в состоянии, пригодном для проживания; во-вторых, положение о том, что если иное не установлено договором, обязанностью наймодателя является капитальный ремонт сданного внаем жилого помещения (см. ст. 681 ГК и комментарий к ней).

2. Для наймодателей жилых помещений, находящихся в многоквартирных домах, устанавливается обязанность осуществлять надлежащую эксплуатацию жилого дома, в котором находится сданное внаем жилое помещение, предоставлять или обеспечивать предоставление нанимателю за плату необходимых коммунальных услуг, обеспечивать проведение ремонта общего имущества многоквартирного дома и устройств, находящихся в жилом помещении.

3. К обязанностям наймодателя жилого помещения относится и осуществление капитального ремонта, при этом в договоре коммерческого найма стороны могут договориться о проведении такого ремонта нанимателем (см. ст. 681 ГК и комментарий к ней).

Переоборудование дома, в котором находится сданное внаем жилое помещение, если такое переоборудование существенно изменяет условия пользования жилым помещением, без согласия нанимателя не допускается (см. ст. 681 ГК и комментарий к ней).

4. Полагаем, что ч. 2 ст. 66 ЖК РФ, относящаяся к договору социального найма, по аналогии может быть использована и применительно к коммерческому найму. На основании указанной нормы при неисполнении или ненадлежащем исполнении наймодателем жилого помещения по договору социального найма обязанностей по своевременному проведению капитального ремонта сданного внаем жилого помещения, общего имущества в многоквартирном доме и устройств, находящихся в жилом помещении и предназначенных для предоставления коммунальных услуг, наниматель по своему выбору вправе потребовать уменьшения платы за пользование занимаемым жилым помещением, общим имуществом в многоквартирном доме, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков жилого помещения и (или) общего имущества в многоквартирном доме, либо возмещения убытков, причиненных ненадлежащим исполнением или неисполнением указанных обязанностей наймодателя <1>.

--------------------------------
<1> См.: Постатейный комментарий к Жилищному кодексу Российской Федерации / Под ред. П.В. Крашенинникова. М.: Статут, 2012. С. 266 - 268 (автор соответствующего комментария - Е.С. Гетман).

Комментарии и консультации юристов по ст 676 ГК РФ

Если у вас возникли вопросы по статье 676 ГК РФ, вы можете получить консультацию юристов нашего сервиса.

Задать вопрос можно через форму связи или по телефону. Первичные консультации бесплатны и проводятся с 9:00 до 21:00 ежедневно по Московскому времени. Вопросы, полученные с 21:00 до 9:00, будут обработаны на следующий день.