Статья 654. Размер арендной платы

1. Договор аренды здания или сооружения должен предусматривать размер арендной платы. При отсутствии согласованного сторонами в письменной форме условия о размере арендной платы договор аренды здания или сооружения считается незаключенным. При этом правила определения цены, предусмотренные пунктом 3 статьи 424 настоящего Кодекса, не применяются.

2. Установленная в договоре аренды здания или сооружения плата за пользование зданием или сооружением включает плату за пользование земельным участком, на котором оно расположено, или передаваемой вместе с ним соответствующей частью участка, если иное не предусмотрено законом или договором.

3. В случаях, когда плата за аренду здания или сооружения установлена в договоре на единицу площади здания (сооружения) или иного показателя его размера, арендная плата определяется исходя из фактического размера переданного арендатору здания или сооружения.

Комментарий к статье 654 ГК РФ

1. Согласно п. 1 коммент. ст. условие о размере арендной платы является существенным для договора аренды здания и сооружения (в отличие от общего правила п. 1 ст. 614 ГК, установленного для обычных договоров аренды). При отсутствии согласованного сторонами в письменной форме условия о размере арендной платы договор аренды здания или сооружения считается незаключенным. При этом правила определения цены, предусмотренные п. 3 ст. 424 ГК, не применяются.

Согласование размера арендной платы - это целиком свобода усмотрения сторон, если иное не предусмотрено законом. Поэтому предложения о введении в гражданское законодательство нормы, согласно которой для более точного определения размера арендных платежей арендодатель по требованию арендатора перед заключением договора аренды должен провести инвентаризацию и оценку объекта и ознакомить с актами арендатора, противоречат принципу свободы договора (ст. 421 ГК). Некоторые авторы предлагают сделать обязательной лишь предварительную инвентаризацию арендодателем передаваемого арендатору имущества, считая неразумным и неправомерным обязывать частных лиц обращаться к услугам оценщиков. В этом предложении есть определенный рационализм, но определение состава и состояния вещи, по поводу аренды которой идут переговоры, все же вполне может быть осуществлено в добровольном порядке, без обязывающей законодательной нормы.

2. В п. 2 коммент. ст. в общем виде определен состав арендной платы по договору аренды здания или сооружения. Установленная в договоре аренды здания или сооружения плата за пользование зданием или сооружением включает плату за пользование земельным участком, на котором оно расположено, или передаваемой вместе с ним соответствующей частью участка. Впрочем, данное правило является общим и может быть изменено законом или договором. Например, земельные участки в границах арендуемых объектов культурного наследия могут передаваться в безвозмездное пользование благотворительным и иным организациям (ст. 56 Закона об объектах культурного наследия).

3. В п. 3 коммент. ст. обозначена зависимость величины арендной платы от фактического размера переданного арендатору здания или сооружения в случаях, когда плата за аренду здания или сооружения установлена в договоре исходя из показателя размера здания (сооружения). Арендная плата определяется исходя из фактического размера переданного арендатору здания или сооружения, что призвано устранить необоснованные финансовые потери какой-либо из сторон договора в случае несоответствия фактического размера здания или сооружения и размера, указанного в документах по его технической инвентаризации.

4. В остальном порядок, условия и сроки внесения арендной платы не имеют особенностей по сравнению с общими нормами ст. 614 ГК.

Другой комментарий к статье 654 Гражданского Кодекса РФ

1. Как ни странно, по общему правилу в возмездных договорах цена не относится к числу существенных условий (если, конечно, стороны договора не решили, что цена является существенным условием (п. 1 ст. 432 ГК)). И по общему правилу в случаях, когда в возмездном договоре цена не предусмотрена и не может быть определена исходя из условий договора, исполнение договора должно быть оплачено по цене, которая при сравнимых обстоятельствах обычно взимается за аналогичные товары, работы или услуги (п. 3 ст. 424 ГК).

В рассматриваемой статье, как и в некоторых иных нормах, касающихся оборота недвижимости (например, в ст. 555 ГК), установлено исключение из указанного общего правила. Цена - существенное условие договора аренды здания (сооружения). Если в таком договоре нет условия о цене, то нет и договора (он не заключен).

2. При передаче в аренду здания (сооружения) арендатор получает право пользования частью земельного участка, занятой соответствующим объектом недвижимости и необходимой для его использования (ст. 652 ГК и комментарий к ней). По общему правилу, предусмотренному в п. 2 рассматриваемой статьи, цена (арендная плата), установленная в договоре аренды здания (сооружения), включает в себя и плату за пользование земельным участком (его частью), в том числе и в тех случаях, когда арендная плата определена не в денежной форме, но в виде доли полученных в результате использования арендованного имущества продукции, плодов или доходов, предоставления арендатором определенных услуг и т.д. (ст. 614 ГК и комментарий к ней). Иное может предусматриваться законом или договором. Так, стороны договора аренды здания (сооружения) могут установить плату за пользование зданием (сооружением) и, кроме того, отдельно за пользование земельным участком. Может быть предусмотрено безвозмездное пользование земельным участком (его частью) и т.д.

3. В п. 3 рассматриваемой статьи речь идет о чрезвычайно распространенном способе определения арендной платы, когда она установлена на единицу площади здания (сооружения) (за квадратный метр и т.п.). В случае расхождения между размером площади здания (сооружения), указанным в документах (договоре и т.д.), и фактическим размером переданного арендатору здания (сооружения) приоритет, естественно, отдается фактическому размеру (арендатор платит за то, что он реально получил).

Комментарии и консультации юристов по ст 654 ГК РФ

Если у вас возникли вопросы по статье 654 ГК РФ, вы можете получить консультацию юристов нашего сервиса.

Задать вопрос можно через форму связи или по телефону. Первичные консультации бесплатны и проводятся с 9:00 до 21:00 ежедневно по Московскому времени. Вопросы, полученные с 21:00 до 9:00, будут обработаны на следующий день.