Статья 652. Права на земельный участок при аренде находящегося на нем здания или сооружения

1. По договору аренды здания или сооружения арендатору одновременно с передачей прав владения и пользования такой недвижимостью передаются права на земельный участок, который занят такой недвижимостью и необходим для ее использования.

2. В случаях, когда арендодатель является собственником земельного участка, на котором находится сдаваемое в аренду здание или сооружение, арендатору предоставляется право аренды земельного участка или предусмотренное договором аренды здания или сооружения иное право на соответствующий земельный участок. Если договором не определено передаваемое арендатору право на соответствующий земельный участок, к нему переходит на срок аренды здания или сооружения право пользования земельным участком, который занят зданием или сооружением и необходим для его использования в соответствии с его назначением.
3. Аренда здания или сооружения, находящегося на земельном участке, не принадлежащем арендодателю на праве собственности, допускается без согласия собственника этого участка, если это не противоречит условиям пользования таким участком, установленным законом или договором с собственником земельного участка.

Комментарий к статье 652 ГК РФ

1. Пользование землей в целом регламентируется правилами как земельного, так и гражданского законодательства (гл. III, IV ЗК, гл. 17 ГК). В коммент. ст. урегулирован частный вопрос о правах арендатора здания или сооружения на земельный участок под ними. Суть правила состоит в том, что одновременно с передачей прав владения и пользования арендуемым зданием и сооружением передаются права на земельный участок, который занят такой недвижимостью и необходим для ее использования (п. 1 коммент. ст.). Указанные права передаются арендатору в силу закона; для этого не требуется какого-либо упоминания ни в договоре аренды здания или сооружения, ни в каком-либо ином соглашении. Закрепляя данный подход, законодатель последовательно реализует принцип единства судьбы земельного участка и расположенного на нем объекта недвижимости, что логически объяснимо, если вспомнить о прочной связи этих объектов между собой (см. коммент. к ст. 130 ГК).

Объем права арендатора на земельный участок определяется в зависимости от того, каким правом на этот участок обладает арендодатель (см. коммент. к п. 2 и 3 настоящей ст.).

2. В случаях, когда арендодатель является собственником земельного участка, на котором находится сдаваемое в аренду здание или сооружение, арендатору предоставляется право аренды земельного участка или предусмотренное договором аренды здания или сооружения иное право на соответствующий земельный участок (п. 2 коммент. ст.). Примером последнего может быть, скажем, право безвозмездного срочного пользования, предусмотренное ст. 24 ЗК, сервитут или право собственности (даже с учетом ограничений п. 4 ст. 35 ЗК). В настоящее время право постоянного (бессрочного) пользования, а также право пожизненного наследуемого владения земельным участком на основании передачи в аренду находящегося на нем здания или сооружения возникнуть уже практически не могут (п. 1 ст. 20, п. 1 ст. 21 ЗК).

Если договором не определено передаваемое арендатору право на соответствующий земельный участок, к нему переходит на срок аренды здания или сооружения право пользования земельным участком, который занят зданием или сооружением и необходим для его использования в соответствии с его назначением. Данный вид права на земельный участок не встречается ни в гл. 17 ГК, ни в гл. IV ЗК, однако прямо основан на нормах коммент. ст., т.е. санкционирован гражданским законодательством, а не договором, и по всем признакам является вещным.

3. В случаях, когда арендодатель не является собственником земельного участка, на котором находится сдаваемое в аренду здание или сооружение (например, арендодатель здания или сооружения является арендатором или постоянным (бессрочным) пользователем участка), аренда здания или сооружения, находящегося на земельном участке, допускается без согласия собственника этого участка, если это не противоречит условиям пользования таким участком, установленным законом или договором с собственником земельного участка (п. 3 коммент. ст.).

В этом случае, если стороны прямо в договоре не указали вид права арендатора здания и сооружения на земельный участок (например, субаренда - п. 6 ст. 22 ЗК), этот вид, как и в п. 2 коммент. ст., будет не определен, хотя соответствующее право у арендатора здания или сооружения возникнет в силу закона. Однако очевидно, что это право не может превышать по объему право арендодателя здания или сооружения на участок, потому что является производным от него.

4. В 2007 г. нормы коммент. ст. подверглись обоснованному редактированию: слова "часть земельного участка" везде были заменены на термин "земельный участок". Это значительно упрощает идентификацию границ участка, права на который передаются при аренде здания и сооружения, и соответствует общим принципам развития гражданского законодательства Российской Федерации о недвижимом имуществе. В то же время сохранился законодательный подход, согласно которому в силу коммент. ст. передаются права не просто на земельный участок, а на земельный участок, который занят арендуемой недвижимостью и необходим для ее использования. Это минимальный размер; стороны могут договориться о передаче большего земельного участка, если его использование таким образом не будет противоречить его целевому назначению.

В 2008 г. в ЗК были введены специальные требования по образованию земельных участков (ст. 11.1 - 11.9 ЗК). На основании этого споры о минимальном размере земельного участка, право на который возникнет у арендатора в силу коммент. ст., подлежат разрешению в судебном порядке (п. 8 ст. 11.2 ЗК). В суде в первую очередь должны быть исследованы вопросы о размере площади участка, непосредственно занятого зданием или сооружением, а также о необходимости иной площади указанного участка для использования указанной арендуемой недвижимостью. При этом во всех случаях, когда определенный таким образом судом "минимальный" участок по площади будет меньше прежнего "целого" участка, на котором находится арендуемое здание или сооружение, передача арендатору права на этот "минимальный" участок на основании коммент. ст. должна сопровождаться актом образования этого "минимального" участка с одновременным актом прекращения прежнего "целого" участка (ст. 11.2 ЗК).

Другой комментарий к статье 652 Гражданского Кодекса РФ

1. Пользование зданием (сооружением) невозможно без пользования земельным участком, на котором находится соответствующее здание (сооружение). Поэтому в п. 1 рассматриваемой статьи содержится императивное указание на то, что одновременно с передачей здания или сооружения ("прав владения и пользования такой недвижимостью") передаются права на земельный участок.

В законе говорится о передаче прав на ту часть земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования. В связи с этим нужно обратить внимание на следующие обстоятельства.

Во-первых, передаются права на ту часть участка, которая занята недвижимостью, с которой здание (сооружение) настолько прочно связано, что перемещение его невозможно без несоразмерного ущерба назначению объекта.

Во-вторых, передается прилегающая часть земельного участка, поскольку использование здания (сооружения) без передачи этой части участка невозможно или затруднено.

Определение размера участка, занятого зданием (сооружением), затруднений не вызывает. При определении размера части участка, которая необходима для использования здания (сооружения), всякий раз приходится исходить из конкретных обстоятельств дела. В первую очередь, очевидно, следует учитывать функциональное назначение здания (сооружения) и целевое назначение земельного участка. Так, если в аренду передается здание склада, то размер части земельного участка, необходимой для использования этого здания, должен определяться с учетом того, что требуется ведение погрузочно-разгрузочных работ, и т.п.

Хотя в комментируемой статье говорится о передаче арендатору здания (сооружения) прав только на часть земельного участка, не исключена, а в некоторых случаях необходима передача прав на весь земельный участок.

2. Вид права на часть земельного участка, передаваемого арендатору здания (сооружения), по общему правилу определяется договором аренды здания (сооружения).

Как известно, на земельный участок могут быть права собственности, пожизненного наследуемого владения, постоянного (бессрочного) пользования, аренды. Допускаются также безвозмездное пользование земельным участком и установление сервитутов (ст. 260, 264 - 269, 274 - 276 ГК, ст. 15 - 24 ЗК).

Наделение арендатора здания (сооружения) правом собственности на часть земельного участка (на весь земельный участок), как представляется, недопустимо. В противном случае окажется нарушенным запрет на отчуждение земельного участка без находящихся на нем зданий, строений, сооружений (п. 4 ст. 35 ЗК).

Передача земельного участка в пожизненное наследуемое владение в настоящее время не допускается (п. 1 ст. 21 ЗК).

Правом постоянного (бессрочного) пользования могут обладать лишь субъекты, указанные в п. 1 ст. 20 ЗК РФ: государственные и муниципальные учреждения, казенные предприятия, центры исторического наследия президентов Российской Федерации, прекративших исполнение своих полномочий, а также органы государственной власти и органы местного самоуправления.

При передаче в аренду здания (сооружения) возможны передача в аренду части земельного участка (всего участка) либо предоставление его в безвозмездное пользование. Допускается также установление права ограниченного пользования чужим земельным участком (сервитут).

Если договором аренды здания или сооружения арендодателем, являющимся собственником земельного участка, не определено передаваемое арендатору право на соответствующий земельный участок, к арендатору переходит на срок аренды недвижимости право пользования той частью земельного участка, которая занята зданием или сооружением и необходима для его использования по назначению. Отсутствие в таком договоре условий об аренде земельного участка не может служить основанием для признания его недействительным. При указанных обстоятельствах арендатор не вправе требовать в судебном порядке заключения с ним договора аренды земельного участка. Он может пользоваться земельным участком, занятым арендуемым зданием или сооружением, без соответствующего договора в силу закона в течение срока аренды недвижимости <1>.

--------------------------------
<1> Пункт 22 Постановления Пленума ВАС РФ от 24 марта 2005 г. N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства".

3. Как и любой собственник, субъект, обладающий правом собственности на здание (сооружение), реализует свои правомочия (в том числе право распоряжения имуществом путем передачи его в аренду) по своему усмотрению (своей волей и в своем интересе). Поэтому собственник здания (сооружения), если объект находится на чужом земельном участке, вправе сдавать его в аренду без согласия собственника земельного участка. Таково общее правило. Исключения могут устанавливаться законом или договором собственника земельного участка с собственником здания (сооружения).

Комментарии и консультации юристов по ст 652 ГК РФ

Если у вас возникли вопросы по статье 652 ГК РФ, вы можете получить консультацию юристов нашего сервиса.

Задать вопрос можно через форму связи или по телефону. Первичные консультации бесплатны и проводятся с 9:00 до 21:00 ежедневно по Московскому времени. Вопросы, полученные с 21:00 до 9:00, будут обработаны на следующий день.