Статья 624. Выкуп арендованного имущества

1. В законе или договоре аренды может быть предусмотрено, что арендованное имущество переходит в собственность арендатора по истечении срока аренды или до его истечения при условии внесения арендатором всей обусловленной договором выкупной цены.

2. Если условие о выкупе арендованного имущества не предусмотрено в договоре аренды, оно может быть установлено дополнительным соглашением сторон, которые при этом вправе договориться о зачете ранее выплаченной арендной платы в выкупную цену.

3. Законом могут быть установлены случаи запрещения выкупа арендованного имущества.

Комментарий к статье 624 ГК РФ

1. В коммент. ст. раскрываются в общем виде условия выкупа арендованного имущества. В ней фактически устанавливается исключение из общего правила об обязанности арендатора вернуть переданную ему во владение и (или) пользование вещь. В законе или договоре аренды может быть предусмотрено, что арендованное имущество переходит в собственность арендатора по истечении срока аренды или до его истечения при условии внесения арендатором всей обусловленной договором выкупной цены (п. 1 коммент. ст.).

Если условие о выкупе арендованного имущества не предусмотрено в договоре аренды, оно может быть установлено дополнительным соглашением сторон, которые при этом вправе договориться о зачете ранее выплаченной арендной платы в выкупную цену (п. 2 коммент. ст.).

Таким образом, в момент достижения соглашения о выкупе арендованного имущества (в самом договоре аренды или в дополнительном соглашении к нему) стороны должны согласовать размер выкупной цены. Условие о размере выкупной цены признается в судебной практике существенным, т.е. таким, без согласования которого договор будет признан незаключенным (см., например: Постановление Президиума ВАС РФ от 1 марта 2005 г. N 12102/04 // Вестник ВАС. 2005. N 6). При этом аргументация строится на смешанном характере данного договора и необходимости применения к нему ст. 555 ГК о цене как существенном условии договора продажи недвижимости. Однако договор аренды с правом выкупа арендованного имущества вряд ли можно отнести к смешанным (ст. 421 ГК). О смешанном договоре речь идет лишь тогда, когда в законе или ином правовом акте не закреплена данная правовая конструкция; для рассматриваемого случая коммент. ст. прямо предусматривает юридическое регулирование (см.: Сергеев А., Терещенко Т. Договор аренды имущества с правом выкупа // Корпоративный юрист. 2007. N 1). Существенность данного условия, на наш взгляд, может быть обнаружена в самой формулировке ст. 624 ГК: ".арендованное имущество переходит в собственность арендатора по истечении срока аренды или до его истечения при условии внесения арендатором всей обусловленной договором выкупной цены".

В то же время условие о зачете (незачете) выкупной цены в счет арендной платы не является существенным: по умолчанию выкупная цена не входит в состав арендной платы. Ситуация же, при которой в силу договора арендные платежи являются целиком выкупными, должна быть исключена. Какая-то их часть должна сохранить качество арендной платы, в противном случае существующие между сторонами отношения перестанут быть арендными (см.: Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации. Часть вторая (постатейный) / Под ред. А.П. Сергеева, Ю.К. Толстого. М., 2005. С. 271 (автор комментария - А.А. Иванов)).

Ранее выкуп арендованного имущества по сути являлся одной из основных форм разгосударствления экономики. Трудовой коллектив государственного предприятия мог взять в аренду государственное имущество и создать на его основе так называемое арендное предприятие, которому в ряде случаев предоставлялось право выкупа этого имущества. Однако действующий Закон о приватизации исходит из нецелесообразности дальнейшего использования инструментария договора аренды в этих целях (п. 1 ст. 13). Им предусмотрено завершение операций по выкупу арендованных государственных и муниципальных предприятий в отведенный срок, по истечении которого право на выкуп будет признано утратившим силу (п. 12, 13 ст. 43).

Договор аренды с правом выкупа арендованного имущества не сводится к договору финансовой аренды (лизинга), а является родовым понятием по отношению к нему. При этом и по договору аренды с правом выкупа имущества, и по договору лизинга выкуп арендованного имущества остается правом, а не обязанностью арендатора. В этом состоит отличие договора аренды с правом выкупа вообще и договора лизинга в частности от договора найма-продажи (см. коммент. к ст. 501 ГК), предполагающего обязательный переход права собственности от продавца к покупателю.

3. В п. 3 коммент. ст. содержится указание на принципиальную возможность запрещения законом выкупа арендованного имущества (например, абз. 2 п. 3 ст. 212 ГК; п. 3 ст. 5, п. 5 ст. 6 Федерального закона от 23 августа 1996 г. N 127-ФЗ "О науке о государственной научно-технической политике" // СЗ РФ. 1996. N 35. Ст. 4137).

Другой комментарий к статье 624 Гражданского Кодекса РФ

1. Комментируемая статья предусматривает внесение арендатором всей обусловленной договором выкупной цены в качестве одного из оснований для перехода права собственности на арендуемое имущество от арендодателя к арендатору. Указанное положение закона означает, что существенными условиями договора аренды с правом выкупа являются не только предмет аренды (ст. 607 ГК), но и его выкупная цена. При отсутствии в договоре согласованного сторонами условия о размере выкупной цены договор в части выкупа не может считаться заключенным. При этом правила определения цены, предусмотренные п. 3 ст. 424 ГК РФ, применяться не должны. Вместе с тем, как следует из п. 2 комментируемой статьи, арендодатель и арендатор вправе договориться о зачете ранее выплаченной арендной платы в выкупную цену, заключив к договору аренды соответствующее дополнительное соглашение.

2. В силу п. 3 ст. 609 ГК РФ при заключении договора аренды, предусматривающего переход в последующем права собственности на сданное внаем имущество к арендатору, надлежит руководствоваться правилами о форме договора купли-продажи соответствующего имущества. Следовательно, если предполагается выкупать арендованное движимое имущество, то форма договора аренды подчиняется общим требованиям (ст. 158 - 162, 434, п. 1 ст. 609 ГК), а если выкупу будет подлежать арендованное недвижимое имущество, то форма договора аренды регламентируется правилами ст. 550 ГК РФ. Право собственности на недвижимое имущество переходит к арендатору по правилам п. 2 ст. 223 Кодекса (п. 8 Постановления Пленума ВАС РФ от 17 ноября 2011 г. N 73).

Однако нельзя исключить применение к отношениям из договора аренды с правом выкупа арендованного имущества и других норм о договоре купли-продажи, поскольку такой договор аренды является смешанным гражданско-правовым договором (п. 3 ст. 421 ГК), содержащим элементы договоров аренды и купли-продажи. В противном случае остаются без ответа многие вопросы, возникающие в связи с переходом права собственности на сданное в аренду имущество. Так, например, при выкупе арендованного здания или сооружения в обязательном порядке должен быть разрешен вопрос о правах на земельный участок, на котором оно находится (ст. 552 ГК) <1>.

--------------------------------
<1> Имеет место иное мнение, согласно которому нормы о договоре купли-продажи, кроме предписаний о форме договора, не подлежат применению к договорам аренды с правом выкупа (п. 2 Обзора Президиума ВАС РФ от 11 января 2002 г. N 66).

3. Выкуп арендованного имущества происходит только по окончании срока аренды и при условии полного и своевременного внесения арендных (выкупных) платежей. Если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство арендатора по внесению арендной платы прекращается с момента уплаты всей выкупной цены (п. 8 Постановления Пленума ВАС РФ от 17 ноября 2011 г. N 73).

Вместе с тем, как показывает судебная практика, если арендатор внес часть платежей в счет выкупа арендованного имущества по окончании срока договора и такое исполнение принято арендодателем, то имущество считается выкупленным арендатором <1>.

--------------------------------
<1> См.: Определение ВАС РФ от 27 января 2009 г. N ВАС-16295/08 // СПС "КП".

4. На практике следует учитывать, что далеко не всякое условие договора аренды, связанное с возможностью приобретения арендатором имущества в собственность, является условием о выкупе в смысле комментируемой статьи. Судебной практике известны случаи, когда в договор аренды включалось условие о преимущественном праве арендатора на покупку имущества при его продаже <1>. Такое условие не может рассматриваться как условие о выкупе арендованного имущества с точки зрения комментируемой статьи. Точно так же не может быть приравнено к условию о праве выкупа условие, в соответствии с которым арендодатель и арендатор обязуются после прекращения договора аренды заключить договор о продаже имущества арендатору, поскольку в таких случаях можно лишь ставить вопрос о наличии или отсутствии предварительного договора купли-продажи <2>.

--------------------------------
<1> См.: Постановление ФАС Московского округа от 13 марта 2006 г. N КГ-А41/1295-06 // СПС "КП".
<2> См.: Определение ВАС РФ от 17 июня 2009 г. N ВАС-6821/09 // СПС "КП".

5. Право на выкуп арендованного имущества может быть ограничено законом, исходя из специального функционального назначения имущества. Так, невозможен выкуп имущества, арендуемого у государственных научных организаций, учрежденных Российской Федерацией (п. 3 ст. 5 Федерального закона от 23 августа 1996 г. N 127-ФЗ "О науке и государственной научно-технической политике" <1>). В силу п. 5 ст. 10 Федерального закона от 24 июля 2002 г. N 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" не допускается выкуп в собственность арендуемого земельного участка сельскохозяйственного назначения, находящегося в государственной или муниципальной собственности, переданного религиозным организациям (объединениям), казачьим обществам, научно-исследовательским организациям и т.д.

--------------------------------
<1> СЗ РФ. 1996. N 35. Ст. 4137.

Несмотря на отсутствие в новом Лесном кодексе РФ прямого указания на запрет выкупать переданные в аренду лесные участки, который содержался в ст. 34 ранее действовавшего Лесного кодекса РФ от 29 января 1997 г. N 22-ФЗ <1>, выкуп лесных участков все же невозможен, поскольку лесные участки в составе земель лесного фонда являются объектами только федеральной собственности (ст. 8 ЛК). То же самое следует сказать и относительно аренды водных объектов, за исключением тех из них, которые могут находиться в частной собственности (ст. 8 Водного кодекса РФ <2>).

--------------------------------
<1> СЗ РФ. 1997. N 5. Ст. 610.
<2> Федеральный закон от 3 июня 2006 г. N 74-ФЗ // СЗ РФ. 2006. N 23. Ст. 2381.

Строго говоря, выкуп арендуемого имущества, относящегося к государственной или муниципальной собственности, возможен только в случаях, когда это прямо разрешено законом. Это объясняется тем, что переход имущества из публичной собственности в частную должен осуществляться по нормам законодательства о приватизации, а действующий Федеральный закон от 21 декабря 2001 г. N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества" <1> уже не предусматривает такого способа приватизации, как аренда с правом выкупа <2>; специальные правила установлены Федеральным законом от 22 июля 2008 г. N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" <3>.

--------------------------------
<1> СЗ РФ. 2002. N 4. Ст. 251.
<2> По данному вопросу см. также: Постановление Правительства РФ от 25 сентября 2002 г. N 707 "О порядке реализации договоров аренды федерального имущества с правом выкупа, заключенных до вступления в силу Федерального закона "О приватизации государственного и муниципального имущества" // СЗ РФ. 2002. N 39. Ст. 3804.
<3> СЗ РФ. 2008. N 30 (ч. 1). Ст. 3615.

Комментарии и консультации юристов по ст 624 ГК РФ

Если у вас возникли вопросы по статье 624 ГК РФ, вы можете получить консультацию юристов нашего сервиса.

Задать вопрос можно через форму связи или по телефону. Первичные консультации бесплатны и проводятся с 9:00 до 21:00 ежедневно по Московскому времени. Вопросы, полученные с 21:00 до 9:00, будут обработаны на следующий день.