Статья 623. Улучшения арендованного имущества

1. Произведенные арендатором отделимые улучшения арендованного имущества являются его собственностью, если иное не предусмотрено договором аренды.

2. В случае, когда арендатор произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя улучшения арендованного имущества, не отделимые без вреда для имущества, арендатор имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости этих улучшений, если иное не предусмотрено договором аренды.

3. Стоимость неотделимых улучшений арендованного имущества, произведенных арендатором без согласия арендодателя, возмещению не подлежит, если иное не предусмотрено законом.

4. Улучшения арендованного имущества, как отделимые, так и неотделимые, произведенные за счет амортизационных отчислений от этого имущества, являются собственностью арендодателя.

Комментарий к статье 623 ГК РФ

1. Улучшения арендованной вещи - это такие изменения ее свойств, которые повышают ее стоимость, но при этом не влекут ее сущностного изменения. В процессе пользования вещью арендатор может произвести разнообразные улучшения, будущее которых зависит от их характера.

Современный законодатель избрал критерий отделимости улучшений, отказавшись от подхода, существовавшего в римском и дореволюционном российском праве, при котором улучшения прежде всего подразделялись на необходимые (полезные) и случайные (по вкусу арендатора), а уже последние - на отделимые и неотделимые. Этот шаг следует признать обоснованным, так как квалификация улучшений в качестве отделимых и неотделимых более объективна и оставляет меньше возможностей для произвольного толкования.

В зависимости от того, возможен ли процесс отделения без причинения вреда арендованному имуществу, улучшения могут быть отделимыми (съемная аппаратура, новые покрышки для автомобиля) и неотделимыми (оклеивание стен обоями, пристройка крыльца, перекраска стола).

2. Отделимые от арендованной вещи улучшения остаются в собственности арендатора (п. 1 коммент. ст.), неотделимые - передаются в собственность арендодателя, если иное не предусмотрено договором аренды (п. 2 коммент. ст.). Однако стоимость неотделимых улучшений, произведенных арендатором за свой счет, но с согласия арендодателя, подлежит возмещению арендодателем.

Соответственно арендатор не вправе претендовать на возмещение стоимости неотделимых улучшений, произведенных за счет арендодателя (в том числе за счет так называемых амортизационных отчислений) либо за свой счет, но без санкции арендодателя, если иное не предусмотрено законом (например, ст. 662 ГК) или договором аренды (п. 3 коммент. ст.). Санкция арендодателя может быть выражена как в самом договоре, так и иным образом, но обязательно в форме, предусмотренной договором или законом.

3. Пункт 4 коммент. ст. устанавливает специальное императивное правило о судьбе улучшений арендованного имущества, произведенных за счет амортизационных отчислений от этого имущества. Вне зависимости от свойства отделимости улучшения арендованного имущества, произведенные за счет амортизационных отчислений от этого имущества, являются собственностью арендодателя. Смысл введения данной нормы объясняется тем, что такие улучшения проводятся фактически за счет арендодателя- балансодержателя, который распоряжается средствами, отчисляемыми на восстановление соответствующего имущества и уменьшающими его балансовую прибыль (гл. 25 НК).

Другой комментарий к статье 623 Гражданского Кодекса РФ

1. Под улучшениями следует понимать изменения в состоянии имущества, повышающие эффективность его использования, расширяющие возможности его применения или иным образом повышающие стоимость имущества, сданного внаем <1>. Таковы, например, установка на арендуемый станок нового программного обеспечения, увеличивающего производительность станка; монтаж нового оборудования с целью улучшения инженерного обеспечения арендуемого помещения и т.п.

--------------------------------
<1> См.: Комментарий к Гражданскому кодексу РСФСР / Под ред. С.Н. Братуся и О.Н. Садикова. М., 1982. С. 334 (автор комментария - Е.А. Павлодский).

2. Улучшения подразделяются на отделимые и неотделимые. Новое программное обеспечение для станка будет отделимым улучшением, ибо его можно снять (отделить) без вреда для арендованного станка. Вмонтированные в капитальные стены здания трубы и кабели как часть инженерного оборудования - это неотделимое улучшение, так как их невозможно отделить без причинения вреда зданию.

3. Улучшения арендуемого имущества могут быть результатом специального положительного акта воздействия на него арендатором в целях повышения эффективности его использования. Вместе с тем улучшения арендуемого имущества могут быть результатом его текущего или капитального ремонта, произведенного арендатором. Но независимо от этого судьба указанных улучшений будет определяться по правилам комментируемой статьи.

4. Улучшения могут быть результатом реконструкции (переоборудования) арендованной движимой вещи (станка, оборудования и т.п.). В этих случаях, если улучшения не изменяют основного функционального назначения арендованной движимой вещи, их судьба будет определяться по правилам комментируемой статьи. Когда улучшения движимого имущества, осуществленные арендатором, существенны и значительны и по сути приводят к созданию новой движимой вещи, может быть поставлен вопрос об изменении предмета аренды.

5. В случаях, когда реконструкция арендованного недвижимого имущества приводит к изменению его функционального назначения, изменению этажности, площади, количества и размеров внутренних помещений и иных уникальных его характеристик как недвижимого имущества, то с точки зрения гражданского, градостроительного законодательства, законодательства о государственном кадастре недвижимости, законодательства о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним имеет место создание иного недвижимого имущества, фактически и юридически отличающегося от прежнего арендованного недвижимого имущества. Вследствие этого при такой реконструкции арендованного недвижимого имущества необходимо решение вопроса о заключении нового или изменении прежнего договора аренды на реконструированное недвижимое имущество. При этом судьба расходов, понесенных на реконструкцию недвижимого имущества, как и судьба связанных с этим улучшений недвижимого имущества, должна определяться условиями договора, регулирующими порядок проведения реконструкции.

6. Если реконструкция арендованного недвижимого имущества преследует цели улучшения качества его инженерно-технического обеспечения, усиления его прочностных параметров и т.п. и не приводит к изменению его функционального назначения и уникальных характеристик как недвижимого имущества, то судьба улучшений, возникших в реконструированном недвижимом имуществе, должна определяться по правилам комментируемой статьи.

7. Исключение из общего правила п. 3 комментируемой статьи содержится, например, в норме абз. 1 ст. 662 ГК РФ. Согласно ей арендатор предприятия имеет право на возмещение стоимости неотделимых улучшений арендованного имущества независимо от разрешения арендодателя, если иное не предусмотрено договором аренды предприятия.

8. При применении нормы п. 4 настоящей статьи следует исходить из того, что виды амортизируемого имущества, методы и порядок расчета сумм амортизации определяются в ст. 256 - 259.3 Налогового кодекса РФ. Если будет доказано, что арендованное имущество является амортизируемым и улучшения в нем произведены за счет амортизационных отчислений, сформированных с соблюдением налогового законодательства, то судьба улучшений арендованного имущества должна определяться в соответствии с предписаниями п. 4 комментируемой статьи.

9. Если иное не предусмотрено договором, арендатор имеет право после прекращения договора аренды зачесть в счет арендных платежей стоимость неотделимых улучшений, произведенных с согласия арендодателя за счет собственных средств <1>.

--------------------------------
<1> См.: п. 8 Обзора практики разрешения споров, связанных с прекращением обязательств зачетом встречных однородных требований, утв. информационным письмом Президиума ВАС РФ от 29 декабря 2001 г. N 65 // Вестник ВАС РФ. 2002. N 3.

10. Право арендатора на использование арендованного имущества имеет свойство следования (ст. 617 ГК). Правомочие арендатора на истребование стоимости неотделимых улучшений таким свойством не обладает. Поэтому при отчуждении прежним арендодателем имущества, составляющего предмет аренды, новому собственнику требование о взыскании стоимости неотделимых улучшений, произведенных арендатором, должно быть адресовано прежнему арендодателю, с согласия которого были произведены эти улучшения <1>.

--------------------------------
<1> Аналогичный подход к решению обозначенной проблемы имеет место и в судебной практике (см.: Постановление ФАС Поволжского округа от 26 октября 2009 г. по делу N А12-5231/2008 // СПС "КП").

11. При признании договора аренды имущества незаключенным или недействительным стоимость неотделимых улучшений должна возмещаться фактическому пользователю, осуществившему данные улучшения, по нормам гл. 60 ГК РФ об обязательствах вследствие неосновательного обогащения <1>.

--------------------------------
<1> Такой же подход обнаруживается и в судебной практике (см.: Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 6 октября 2009 г. N Ф04-5972/2009(20631-А03-11)).

Комментарии и консультации юристов по ст 623 ГК РФ

Если у вас возникли вопросы по статье 623 ГК РФ, вы можете получить консультацию юристов нашего сервиса.

Задать вопрос можно через форму связи или по телефону. Первичные консультации бесплатны и проводятся с 9:00 до 21:00 ежедневно по Московскому времени. Вопросы, полученные с 21:00 до 9:00, будут обработаны на следующий день.