Статья 619. Досрочное расторжение договора по требованию арендодателя

По требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор:
1) пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями;
2) существенно ухудшает имущество;
3) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату;
4) не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора. Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса.Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

Комментарий к статье 619 ГК РФ

1. Арендное обязательство может быть прекращено досрочно. Основанием для этого по общему правилу выступает соглашение сторон (п. 1 ст. 450 ГК); в ряде случаев - прекращение одной из сторон (подробнее см. коммент. к ст. 617 ГК). Договор аренды также может быть прекращен досрочно и в одностороннем порядке по требованию какой-либо из его сторон о его расторжении.

2. В абз. 1 - 6 коммент. ст. раскрываются основания досрочного расторжения договора аренды по требованию арендодателя, суть каждого из которых подробнее раскрывается в иных статьях ГК. По требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор: 1) пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями (см. коммент. к ст. 450, 615 ГК); 2) существенно ухудшает имущество (см. коммент. к п. 2 ст. 450 ГК); 3) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату (см. коммент. к ст. 614 ГК); 4) не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре - в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора (см. коммент. к ст. 616 ГК).

Перечень оснований досрочного расторжения договора аренды по требованию арендодателя не является исчерпывающим. Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с п. 2 ст. 450 ГК (например, однократное невнесение арендатором арендной платы), в том числе не связанные с каким-либо нарушением со стороны арендатора (например, возникновение у арендодателя необходимости самостоятельного использования сданного внаем имущества) (пп. 25, 26 письма ВАС N 66).

В литературе можно встретить точку зрения, согласно которой стороны в договоре аренды могут прямо исключить любое из оснований его досрочного расторжения по требованию одной из сторон. Данный вывод делается на основании автономии воли при определении условий договора, а также того, что досрочное расторжение договора является правом сторон, а не обязанностью. С этим мнением трудно согласиться. Статья 619 ГК (равно как и ст. 620 ГК, касающаяся права арендатора на досрочное расторжение договора) дает возможность лишь добавить перечень оснований для досрочного расторжения договора аренды, но не сузить его. Если же в договоре будет прямо закреплено исключение какого-либо из оснований, перечисленных в коммент. ст., то это условие следует признавать ничтожным как противоречащим коммент. ст. и ст. 422 ГК. Что касается автономии воли сторон и их права, а не обязанности расторгать договор, то эти принципы вполне соблюдаются уже потому, что каждая из сторон вольна сама решать, обращаться ли ей в суд с требованием о расторжении договора по тому или иному основанию или "простить" контрагента.

3. В абз. 7 коммент. ст. содержатся процедурные требования к расторжению договора по требованию арендодателя. Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок, а также предложения расторгнуть договор в соответствии с п. 2 ст. 452 ГК (п. 29 письма ВАС N 66). Напомним, по общему правилу о досудебном порядке расторжения договора достаточно направить лишь "предложение о расторжении договора" (ст. 452 ГК).

Функция предупреждения, очевидно, состоит в том, чтобы предоставить арендатору последнюю возможность исправить допущенное им нарушение: если он устранит нарушение до истечения установленного срока, то договор аренды расторгнут быть не может (п. 8 письма ВАС N 14). В судебной практике это правило получило еще более расширительное толкование: суд отказывает в иске о расторжении договора, если к моменту рассмотрения спора устранены обстоятельства, послужившее основанием для предъявления исковых требований.

Во избежание волокиты целесообразно сразу включать в текст предупреждения о необходимости исполнения обязательства предложение расторгнуть договор в случае, если обязательство не будет исполнено в установленный в предупреждении срок. К исковому заявлению арендодателя о расторжении договора аренды должны быть приложены как само предупреждение о необходимости исполнения обязательства с предложением расторгнуть договор, так и доказательства их отправки арендатору (п. 30 письма ВАС N 66); в противном случае иск будет оставлен без рассмотрения (ст. 148 АПК). Расторжение договора происходит на основании судебного решения (п. 2 ст. 450 ГК), с момента вступления в силу которого и происходит прекращение обязательства.

4. Наряду с расторжением договора по требованию арендодателя законом или договором может быть предусмотрено его право в одностороннем порядке без обращения в суд отказаться от исполнения договора (п. 27 письма ВАС N 66). В случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом (например, возможность отказаться от договора аренды, возобновленного на неопределенный срок (п. 2 ст. 610, п. 2 ст. 621 ГК); утрата интереса кредитора к исполнению вследствие просрочки должника (п. 2 ст. 405 ГК)) или соглашением сторон, договор считается соответственно расторгнутым или измененным, без судебного разбирательства и предварительного направления требования об устранении нарушений (п. 3 ст. 450 ГК). Закон не содержит исчерпывающего перечня оснований для одностороннего отказа, поэтому стороны в своем соглашении могут сами установить эти основания.

Другой комментарий к статье 619 Гражданского Кодекса РФ

1. В случаях, предусмотренных в ГК РФ, других законах или договоре, допускается одностороннее расторжение договора. Законодатель установил следующие основания расторжения договора по требованию арендодателя:

1) арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями. Существенными признаются нарушения договора, которые влекут для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора (п. 2 ст. 450 ГК). Например, существенным нарушением является передача в перенаем объекта аренды без согласия арендодателя. Если арендатор допускает несущественные нарушения более одного раза, у арендодателя также возникает право требовать расторжения договора;

2) арендатор существенно ухудшает имущество. Под существенным ухудшением понимается ухудшение, превышающее нормальный износ и вызванное неисполнением арендатором обязанности поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт, нести расходы на содержание арендованного имущества (п. 2 ст. 616 ГК).

Арендодатель должен доказать, что уровень полезных свойств объекта в процессе использования арендатором снизился настолько, что это влечет ущерб, при котором арендодатель лишается того, на что был вправе рассчитывать при заключении договора (п. 2 ст. 450 ГК);

3) арендатор не вносит арендную плату более двух раз подряд (о порядке и сроках внесения арендной платы см. комментарий к п. 1 ст. 614 ГК). Для расторжения договора необходимо установление факта невнесения платежей как минимум три раза подряд. В данном случае арендодатель вправе потребовать досрочного внесения арендной платы в установленный им срок, если иное не предусмотрено договором (п. 5 ст. 614 ГК). Арендодатель не вправе требовать внесения арендной платы более чем за два раза подряд. Если требования не удовлетворяются арендатором, то у арендодателя сохраняется право требовать расторжения договора.

Кроме того, даже после уплаты долга арендодатель вправе в разумный срок предъявить иск о расторжении договора. Однако непредъявление такого требования в течение разумного срока с момента уплаты арендатором названного долга лишает арендодателя права требовать расторжения договора в связи с этим нарушением (абз. 2 п. 23 Постановления Пленума ВАС РФ от 17 ноября 2011 г. N 73 (в ред. Постановления Пленума ВАС РФ от 25 января 2013 г. N 13));

4) невыполнение арендатором принятых на себя (или установленных законом, иными нормативными актами) обязательств по производству капитального ремонта арендуемого имущества (п. 1 ст. 616 ГК) в установленный (разумный) срок. Под разумным сроком понимается срок, необходимый для поддержания имущества в нормальном, годном к дальнейшей эксплуатации состоянии.

2. Перечень оснований досрочного расторжения договора может быть дополнен условиями договора, но не может быть сокращен по соглашению сторон. Более того, в соответствии с п. 2 ст. 450 ГК РФ стороны вправе оговорить любые основания досрочного расторжения договора, в том числе и не связанные с нарушениями каких-либо обязательств (см. п. 25 Обзора Президиума ВАС РФ от 11 января 2002 г. N 66). Так, договор аренды может быть досрочно расторгнут по требованию арендодателя в связи с включением арендованного имущества в перечень объектов, подлежащих реконструкции в установленном законом порядке, с производственной необходимостью эксплуатации объекта самим арендодателем и т.д.

3. Договор может быть расторгнут в судебном порядке и по иным основаниям в том случае, если суд признал эти основания существенными. В частности, Президиум ВАС РФ указывает на то, что существенными основаниями могут быть признаны однократное невнесение арендатором арендной платы и неполное внесение арендной платы (Обзор практики разрешения споров, связанных с заключением, изменением и расторжением договоров <1>, утв. информационным письмом ВАС РФ от 5 мая 1997 г. N 14; см. также п. 26, 27 Обзора Президиума ВАС РФ от 11 января 2002 г. N 66).

--------------------------------
<1> Вестник ВАС РФ. 1997. N 7.

4. Процедура досрочного расторжения договора аренды состоит из двух стадий. Первая досудебная стадия связана с исполнением арендатором обязанности письменно уведомить арендатора о необходимости исполнить свое обязательство в разумный срок (п. 3 комментируемой статьи), а в случае непринятия арендатором соответствующих мер - направить письменное предложение о расторжении договора (п. 2 ст. 452 ГК).

Срок, назначенный для исполнения обязательства, должен быть разумным. В противном случае у арендатора есть право доказать невозможность исполнения обязательства за установленный срок. После окончания данного срока наступает вторая стадия - судебное расторжение договора. Указанная процедура возможна только после завершения предыдущей, поскольку требует наличия оснований для расторжения и подтвержденного факта письменного предупреждения ответчика о необходимости исполнить свое обязательство в разумный срок, а также письменного предложения расторгнуть договор. Если от арендатора на предложение о расторжении договора не получен в установленный законом или договором (а при его отсутствии - 30-дневный) срок ответ или получен отрицательный ответ, суд принимает решение об удовлетворении требования истца. Расторжение договора происходит на основании решения суда.

5. Требование о расторжении договора не подлежит удовлетворению, если в разумный срок арендатор устранил нарушения, послужившие основанием для обращения в суд (п. 8 приложения к информационному письму ВАС РФ от 5 мая 1997 г. N 14).

Комментарии и консультации юристов по ст 619 ГК РФ

Если у вас возникли вопросы по статье 619 ГК РФ, вы можете получить консультацию юристов нашего сервиса.

Задать вопрос можно через форму связи или по телефону. Первичные консультации бесплатны и проводятся с 9:00 до 21:00 ежедневно по Московскому времени. Вопросы, полученные с 21:00 до 9:00, будут обработаны на следующий день.