Статья 611. Предоставление имущества арендатору

1. Арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.

2. Имущество сдается в аренду вместе со всеми его принадлежностями и относящимися к нему документами (техническим паспортом, сертификатом качества и т.п.), если иное не предусмотрено договором.Если такие принадлежности и документы переданы не были, однако без них арендатор не может пользоваться имуществом в соответствии с его назначением либо в значительной степени лишается того, на что был вправе рассчитывать при заключении договора, он может потребовать предоставления ему арендодателем таких принадлежностей и документов или расторжения договора, а также возмещения убытков.

3. Если арендодатель не предоставил арендатору сданное внаем имущество в указанный в договоре аренды срок, а в случае, когда в договоре такой срок не указан, в разумный срок, арендатор вправе истребовать от него это имущество в соответствии со статьей 398 настоящего Кодекса и потребовать возмещения убытков, причиненных задержкой исполнения, либо потребовать расторжения договора и возмещения убытков, причиненных его неисполнением.

Комментарий к статье 611 ГК РФ

1. Содержание договора аренды - это совокупность прав и обязанностей сторон, выражающихся в условиях договора. Обязанности арендодателя достаточно традиционны. Пункт 1 коммент. ст. раскрывает содержание главной обязанности арендодателя - передать имущество.

Состояние имущества, сдаваемого в аренду (в том числе необычные требования к нему), может быть определено субъективно - в договоре аренды. Если этого не сделано, оно определяется объективно - его обычным назначением. Таким образом, имущество будет считаться не соответствующим условиям договора и своему назначению, если оно лишено своих традиционных или прямо оговоренных в договоре характеристик.

2. В п. 2 коммент. ст. отражены правила о судьбе принадлежностей имущества, передаваемого в аренду, а также документов, относящихся к нему. Имущество сдается в аренду вместе со всеми его принадлежностями и относящимися к нему документами (техническим паспортом, сертификатом качества и т.п.), если иное не предусмотрено договором. Эта обязанность арендодателя является, с одной стороны, конкретизацией обязанности передать имущество в соответствии с условиями договора или его назначением, а с другой - воспроизведением более общего правила о том, что принадлежность разделяет судьбу главной вещи. Главным вещам и принадлежностям присуще то, что они как совокупность компонентов связаны функционально, при этом их функциональная связь - подчинительная, т.е. назначение принадлежности - служить главной вещи (см. коммент. к ст. 135 ГК).

Если принадлежности и документы переданы не были, однако без них арендатор не может пользоваться имуществом в соответствии с его назначением либо в значительной степени лишается того, на что был вправе рассчитывать при заключении договора, он может потребовать предоставления ему арендодателем таких принадлежностей и документов или расторжения договора, а также возмещения убытков. Кроме того, в судебной практике утвердилась позиция, согласно которой, если арендодатель передал имущество без документов, отсутствие которых исключает возможность эксплуатации объекта, арендная плата не подлежит взысканию (п. 8 письма ВАС N 66).

3. Имущество должно быть передано арендатору в указанный в договоре аренды срок, а в случае, когда в договоре такой срок не указан, - в разумный срок (см. коммент. к ст. 314 ГК). Если арендодатель не предоставил арендатору сданное внаем имущество в указанный срок, арендатор вправе истребовать от него это имущество в соответствии со ст. 398 ГК и потребовать возмещения убытков, причиненных задержкой исполнения, либо потребовать расторжения договора и возмещения убытков, причиненных его неисполнением (п. 3 коммент. ст.). Кроме того, если арендодатель не передаст объект аренды арендатору в установленный срок, то он не вправе требовать от него внесения арендной платы за соответствующий период (п. 10 письма ВАС N 66).

Если же заключенный договор аренды не исполняется арендодателем из-за того, что вещь находится в законном владении другого лица, в том числе другого арендатора, то единственным способом защиты прав арендатора, не получившего вещь во владение и (или) пользование, будет расторжение договора аренды и взыскание убытков с арендодателя, допустившего "двойную" аренду (ст. 611, 620 ГК). Оснований же для признания договора аренды с арендатором, во владении которого вещь уже находится, недействительным нет.

Другой комментарий к статье 611 Гражданского Кодекса РФ

1. Основной обязанностью арендодателя является передача имущества, выступающего объектом договора аренды, арендатору. Данная обязанность включает обязанность передать:

- имущество в надлежащем состоянии, т.е. в состоянии, соответствующем условиям договора и назначению имущества;

- с основным имуществом и его принадлежности;

- необходимые для использования имущества документы;

- имущество, принадлежности и необходимые для использования документы в установленный срок.

2. В комментируемой статье оговорены последствия нарушения обязанностей арендодателя, связанных с передачей имущества арендатору.

Нарушение арендодателем обязанности передать имущество в надлежащем состоянии и последствия такого нарушения установлены ст. 612 ГК РФ (см. соответствующий комментарий).

Арендодатель не признается выполнившим обязанность по передаче имущества надлежащим образом, если это имущество находится в постоянном бессрочном пользовании другого лица (Постановление ФАС Северо-Западного округа от 22 февраля 2011 г. по делу N А56-86305/2009).

В п. 10 Постановления Пленума ВАС РФ от 25 января 2013 г. N 13 "О внесении дополнений в Постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" разъясняются последствия заключения договора аренды лицом, которое не обладало в момент его заключения правом собственности на объект аренды и соответственно не могло передать этот объект арендатору, - договора аренды будущей вещи. Такой договор не является недействительным. Арендодатель обязан передать имущество арендатору в соответствии с условиями договора. В момент передачи имущества арендодатель должен обладать правом собственности на него.

В случае неисполнения обязательства по передаче вещи в аренду (в том числе потому, что вещь, являвшаяся предметом такого договора, не была создана арендодателем или приобретена им у третьего лица) арендодатель обязан возместить арендатору убытки, причиненные нарушением договора аренды будущей вещи.

3. Последствия нарушения обязанности передать с имуществом принадлежности и необходимые документы определены в абз. 2 п. 2 комментируемой статьи. Под принадлежностью согласно ст. 135 ГК РФ понимается вещь, предназначенная для обслуживания другой, главной вещи и связанная с ней общим назначением. По общему правилу принадлежность следует судьбе главной вещи, если договором не предусмотрено иное.

Перечень принадлежностей и необходимых документов определяется с учетом вида имущества. Так, например, для воздушных судов необходимы свидетельство о государственной регистрации, удостоверение о годности к полетам, аттестат о годности к эксплуатации и др. Если использование имущества в соответствии с его назначением возможно без относящихся к нему документов, то арендатор не вправе требовать от арендодателя их предоставления.

Требование о предоставлении необходимых документов и принадлежностей должно быть заявлено в разумный срок в пределах действия договора аренды, до возврата имущества арендодателю. Если арендатор не потребовал от арендодателя предоставить ему недостающие документы, относящиеся к арендуемому имуществу, то он не может в дальнейшем ссылаться на нарушение арендодателем правил комментируемой статьи и не платить арендную плату (см., например, Постановление ФАС Поволжского округа от 20 января 2010 г. по делу N А57-3862/2009).

В правоприменительной практике ставился вопрос: вправе ли арендодатель требовать от арендатора арендную плату, если арендодатель не передал нужные документы или принадлежности? Если арендодатель не передал нужные документы или принадлежности, то он не исполнил обязанность по передаче арендуемого имущества в целом. В данном случае арендатор должен доказать, что не может использовать имущество в соответствии с его назначением либо в значительной степени лишен того, на что был вправе рассчитывать при заключении договора.

Арендодатель, передавший арендатору имущество без документов, отсутствие которых исключает использование объекта аренды, не вправе требовать арендную плату. Такой вывод сделан в п. 8 Обзора практики разрешения споров, связанных с арендой, утвержденного информационным письмом Президиума ВАС РФ от 11 января 2002 г. N 66.

Учитывая взаимный характер договора аренды, арендатор не должен исполнять свои обязанности по внесению арендной платы до исполнения арендодателем своих обязанностей по надлежащей передаче ему арендованных вещей (ст. 328 ГК).

Если же фактически арендатор использует объект аренды, переданный ему без необходимых документов, он не вправе отказаться от внесения арендной платы, что подтверждается Определением ВАС РФ от 7 июня 2010 г. N ВАС-7317/10 по делу N А70-11572/2009 <1>.

--------------------------------
<1> СПС "КП".

В том случае, если арендатору не переданы принадлежности или необходимые документы, но при этом невозможность использования объекта договора аренды или невозможность достижения при его использовании желаемого результата вызвана ненадлежащей эксплуатацией объекта самим арендатором, то неисполнение обязанностей арендодателем не может рассматриваться как существенное нарушение ответчиком условий договора и основанием для его расторжения (Постановление ФАС Московского округа от 24 апреля 2007 г. N КГ-А40/2980-07-П по делу N А40-17980/02-11-175).

4. Передача имущества в надлежащий срок устанавливается актом приема-передачи, подписываемым арендодателем и арендатором. При отсутствии акта приема-передачи фактическое использование имущества самостоятельно или в совокупности с другими доказательствами подтверждает передачу имущества арендатору и не влечет последствий, предусмотренных п. 3 комментируемой статьи. В то же время в договоре может быть предусмотрено, что он одновременно является и актом приема-передачи, в этом случае иных доказательств передачи имущества не требуется.

Доказательства фактического использования имущества арендатором весьма многообразны. Так, Постановлением ФАС Центрального округа от 30 марта 2009 г. по делу N А48-2528/08-4 в качестве доказательств использования арендатором имущества были предъявлены акт приемки услуг по договору аренды за месяц, подписанный ответчиком; уведомление истца о намерении расторгнуть договор аренды с ответчиком с приложением соглашения о его расторжении от 2 августа 2008 г., которое было получено ответчиком, но не подписано последним; письмо ответчика от 22 сентября 2008 г. N 32, согласно которому на указанную дату в арендуемом помещении цеха находится имущество (автомашина), принадлежащее работнику.

В то же время акт приема-передачи не является безусловным доказательством получения имущества арендатором. Арендатор может фактически и не получить предмет аренды, несмотря на то, что акт приема-передачи был подписан. Так, Постановлением ФАС Восточно-Сибирского округа от 9 декабря 2009 г. по делу N А74-2454/2009 было установлено, что если передача имущества арендодателем арендатору подтверждается только актом приема-передачи, то арендатор не может предъявлять виндикационное требование к третьему лицу, поскольку такой акт не является бесспорным доказательством фактической передачи имущества и исполнения договора. Арендатор, которому не было передано сданное внаем имущество, не может истребовать его у третьего лица, в пользовании которого оно фактически находится (п. 9 Обзора Президиума ВАС РФ от 11 января 2002 г. N 66).

Не является безусловным доказательством передачи арендатору объекта аренды во владение и пользование и акт госоргана или органа местного самоуправления о предоставлении имущества в аренду.

Арендодатель, который не исполнил обязательство по передаче сданных в аренду объектов в момент заключения договора или в иной установленный договором срок, вправе требовать с арендатора внесения арендной платы только после фактической передачи последнему объекта договора (п. 10 Обзора Президиума ВАС РФ от 11 января 2002 г. N 66).

Последствия неисполнения обязанности арендодателя по передаче имущества арендатору таковы:

- согласно ст. 398 ГК РФ в случае неисполнения обязательства передать индивидуально-определенную вещь арендатор вправе требовать отобрания этой вещи у арендодателя и передачи ее арендатору на предусмотренных обязательством условиях;

- арендатор также вправе потребовать возмещения убытков, причиненных задержкой исполнения, либо расторжения договора и возмещения убытков, причиненных его неисполнением.

В силу ст. 328 ГК РФ непредоставление имущества в срок позволяет арендатору приостановить выплату арендной платы либо отказаться от ее внесения.

В том случае, если в договоре не определен сторонами срок передачи имущества арендатору, указанное имущество должно было быть передано в разумный срок (Постановление ФАС Московского округа от 15 июня 2010 г. N КГ-А40/5499-10 по делу N А40-98230/09-64-615).

Комментарии и консультации юристов по ст 611 ГК РФ

Если у вас возникли вопросы по статье 611 ГК РФ, вы можете получить консультацию юристов нашего сервиса.

Задать вопрос можно через форму связи или по телефону. Первичные консультации бесплатны и проводятся с 9:00 до 21:00 ежедневно по Московскому времени. Вопросы, полученные с 21:00 до 9:00, будут обработаны на следующий день.