Статья 555. Цена в договоре продажи недвижимости

1. Договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества.При отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости договор о ее продаже считается незаключенным. При этом правила определения цены, предусмотренные пунктом 3 статьи 424 настоящего Кодекса, не применяются.

2. Если иное не предусмотрено законом или договором продажи недвижимости, установленная в нем цена здания, сооружения или другого недвижимого имущества, находящегося на земельном участке, включает цену передаваемой с этим недвижимым имуществом соответствующей части земельного участка или права на нее.

3. В случаях, когда цена недвижимости в договоре продажи недвижимости установлена на единицу ее площади или иного показателя ее размера, общая цена такого недвижимого имущества, подлежащая уплате, определяется исходя из фактического размера переданного покупателю недвижимого имущества.

Комментарий к статье 555 ГК РФ

1. Цена является существенным условием договора продажи недвижимости (п. 1 коммент. ст.). Следует учесть, что закон требует от сторон согласования именно цены недвижимости. При указании в договоре лишь стоимости объекта (в том числе по данным, содержащимся в техническом паспорте), без привязки к цене, условие о цене следует считать несогласованным, а договор - незаключенным (см.: Романец Ю.В. Система договоров в гражданском праве России. С. 299).

2. Цена продаваемой недвижимости будет считаться согласованной, когда договор прямо определяет цену отчуждаемого объекта в денежных единицах, а также если он содержит указание на способы, при помощи которых такая цена может быть бесспорно определена. При этом в случае, если цена в договоре определена за единицу площади или иного показателя размера, то при определении общей цены учитывается фактический размер продаваемого покупателю имущества (п. 3 коммент. ст.).

Коммент. ст. не исключает возможности определения цены (валюты долга) в иностранной валюте (см. п. 2 ст. 317 ГК; п. 7 Инструкции о порядке государственной регистрации договоров купли-продажи и перехода права собственности на жилые помещения, утв. Приказом Минюста России от 6 августа 2001 г. N 233 (БНА. 2001. N 35); информационное письмо Президиума ВАС от 4 ноября 2002 г. N 70 "О применении арбитражными судами статей 140 и 317 ГК РФ").

3. Согласно п. 2 коммент. ст. цена отчуждаемой недвижимости, находящейся на земельном участке, включает в себя (в зависимости от того, какие права на земельный участок переходят к покупателю, - см. ст. 552 ГК) либо цену соответствующего земельного участка, либо цену права аренды этого участка.

Правило п. 2 коммент. ст. является диспозитивным. Иной порядок определения цены может быть предусмотрен законом или договором.

4. Нередко единым договором оформляется продажа нескольких объектов недвижимости или продажа как недвижимых, так и движимых вещей. Вопрос о том, достаточно ли для заключения договора лишь общей цены либо необходимо установление цены по каждому из отчуждаемых объектов, не находит в судебно-арбитражной практике однозначного решения (см., например, Постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 31 января 2005 г. N А19-15790/04-22-Ф02-79/05-С2, А19-15790/04-22-Ф02-80/05-С2; Постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 6 января 2004 г. N А33-2518/03-С2-Ф02-4629/03-С2; Постановление ФАС Северо-Западного округа от 29 мая 2006 г. N А66-4778/2005; Постановление ФАС Северо-Западного округа от 31 октября 2003 г. N А05-1613/03-60/24).

5. Коммент. ст. (равно как и иные нормы § 7 гл. 30 ГК) не содержит специального регулирования обязанности покупателя по оплате приобретаемого недвижимого имущества. Как следствие, к договору продажи недвижимости подлежат применению общие правила ст. 486 - 489 ГК об оплате товара (см. коммент. к ним). Если иное не предусмотрено договором, продажа недвижимости в кредит (в том числе с рассрочкой платежа) влечет возникновение ипотеки проданного объекта в силу закона (п. 5 ст. 488, п. 3 ст. 489 ГК). Такая ипотека подлежит государственной регистрации, осуществляемой одновременно с государственной регистрацией права собственности покупателя (см. п. 2 ст. 20 Закона об ипотеке). При продаже в кредит жилого помещения или предприятия государственная регистрация договора является основанием для внесения в ЕГРП записи о возникновении ипотеки в силу закона (абз. 2 п. 1 ст. 11 Закона об ипотеке).

Порядок государственной регистрации ипотеки в силу закона установлен п. 2 ст. 20 Закона об ипотеке, а также разд. IV Инструкции о порядке государственной регистрации ипотеки объектов недвижимого имущества, утв. Приказом Минюста России от 15 июня 2006 г. N 213 (БНА. 2006. N 27). Государственная регистрация ипотеки в силу закона осуществляется без представления отдельного заявления и без уплаты государственной пошлины. При этом залогодержатель не лишен возможности обратиться к учреждению юстиции с заявлением о государственной регистрации ипотеки в силу закона, ранее не зарегистрированной учреждением юстиции, без внесения платы за такую регистрацию (п. 9 информационного письма Президиума ВАС от 28 января 2005 г. N 90 "Обзор практики рассмотрения арбитражными судами споров, связанных с договором об ипотеке" // Вестник ВАС. 2005. N 4).

Другой комментарий к статье 555 Гражданского Кодекса РФ

1. Согласно п. 1 ст. 424 ГК РФ исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. Цена является существенным условием договора продажи недвижимости и может быть точно определена или определяема. Согласно ст. 317 ГК РФ денежные обязательства должны быть выражены в рублях. В денежном обязательстве может быть предусмотрено, что оно подлежит оплате в рублях в сумме, эквивалентной определенной сумме в иностранной валюте или в условных денежных единицах (экю, "специальные права заимствования" и др.). В этом случае подлежащая уплате в рублях сумма определяется по официальному курсу соответствующей валюты или условных денежных единиц на день платежа, если иной курс или иная дата его определения не установлены законом или соглашением сторон.

В случае, когда в договоре денежное обязательство выражено в иностранной валюте без указания о его оплате в рублях, суду следует рассматривать такое договорное условие как предусмотренное п. 2 ст. 317 ГК РФ, если только при толковании договора в соответствии с правилами ст. 431 ГК РФ суд не придет к иному выводу.

Если договором предусмотрено, что денежное обязательство выражается и оплачивается в иностранной валюте, однако в силу правил валютного законодательства данное обязательство не может быть исполнено в иностранной валюте, то такое договорное условие суду также следует рассматривать как предусмотренное п. 2 ст. 317 ГК РФ, если только при толковании договора в соответствии с правилами ст. 431 ГК РФ суд не придет к иному выводу (п. п. 3 - 4 информационного письма Президиума ВАС РФ от 4 ноября 2002 г. N 70 "О применении арбитражными судами статей 140 и 317 Гражданского кодекса Российской Федерации" <1>). Признание судом недействительным условия договора, в котором денежное обязательство выражено в иностранной валюте, влечет признание договора недействительным.

--------------------------------
<1> Вестник ВАС РФ. 2003. N 1.

2. Цена на отдельные виды объектов недвижимого имущества может быть установлена с учетом индивидуальных и общих характеристик недвижимого имущества, в частности с учетом кадастровой оценки. Согласно ст. 66 ЗК РФ рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с Федеральным законом от 29 июля 1998 г. N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" <1> (далее - Закон об оценочной деятельности). Для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель. Постановлением Правительства РФ от 8 апреля 2000 г. N 316 "Об утверждении Правил проведения государственной кадастровой оценки земель" <2> определен порядок проведения государственной кадастровой оценки земель всех категорий на территории Российской Федерации для целей налогообложения и иных целей, установленных законом. Органы исполнительной власти субъектов Федерации утверждают средний уровень кадастровой стоимости по муниципальному району (городскому округу).

--------------------------------
<1> Собрание законодательства РФ. 1998. N 31. Ст. 3813.
<2> Собрание законодательства РФ. 2000. N 16. Ст. 1709.

В случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость земельного участка устанавливается в процентах от его рыночной стоимости.

С рассматриваемыми вопросами косвенно связана очевидная для многих землепользователей проблема несоответствия (как правило, в сторону превышения) кадастровой стоимости земли ее рыночной стоимости, что имеет место не только для совершения сделок с недвижимостью, но и для целей налогообложения.

Статья 24.19 Закона об оценочной деятельности предоставляет право оспаривать результаты определения кадастровой стоимости в суде или на заседании комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости физическими либо юридическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, а также органами государственной власти, органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся соответственно в государственной или муниципальной собственности. Комиссии создаются органом, осуществляющим функции по государственной кадастровой оценке на территории соответствующего субъекта Российской Федерации.

Основаниями для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости являются:

- недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости;

- установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую была установлена его кадастровая стоимость.

Землепользователь вправе в качестве основания для пересмотра кадастровой стоимости представить отчет о рыночной стоимости объекта недвижимости при обращении в комиссию, которая вправе принять решение об определении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости.

В целях выявления оснований для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости заявитель вправе обратиться к заказчику работ по определению кадастровой стоимости и в орган кадастрового учета с запросом о предоставлении сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости.

Относительно цены по договору продажи жилого помещения п. 7 Инструкции, утвержденной Приказом Минюста России от 6 августа 2001 г. N 233 "Об утверждении Инструкции о порядке государственной регистрации договоров купли-продажи и перехода права собственности на жилые помещения" <1>, предусматривает, что цена жилого помещения устанавливается соглашением сторон договора (допускается указание цены в рублевом эквиваленте суммы, определенной в иностранной валюте или условных денежных единицах (ст. 317 ГК), указание цены за единицу площади, в связи с чем цена жилого помещения определяется исходя из его площади (ст. 555 ГК), а при продаже жилого помещения в кредит с условием о рассрочке платежа указываются цена, порядок, сроки и размеры платежей (ст. 489 ГК)).

--------------------------------
<1> Бюллетень нормативных актов. 2001. N 35.

3. В случае безвозмездной передачи недвижимого имущества об этом должно быть указано в договоре, к такому договору применяются нормы о дарении.

4. При заключении смешанных договоров, в состав которых входят элементы договоров продажи недвижимости, условие о цене также является существенным применительно к определению цены недвижимости. Так, при заключении договора продажи оборудования и инвентаря заправочной станции цена не была определена. В ходе рассмотрения дела в суде было установлено, что предметами названного договора являются как оборудование и инвентарь, так и входящий в состав автозаправочной станции объект недвижимого имущества (здание АЗС), к отношениям по купле-продаже которого применяются положения § 7 гл. 30 ГК РФ. Поскольку цена недвижимости в договоре не определена, а выявить стоимость этого объекта в комплексе всего отчуждаемого имущества не представляется возможным, суд счел его незаключенным в соответствующей части. В дальнейшем апелляционный суд, суд кассационной и надзорной инстанций признали, что договор купли-продажи является незаключенным в целом <1>.

--------------------------------
<1> Определение ВАС РФ от 23 октября 2009 г. N ВАС-11160/09 по делу N А10-2800/08.

Заключение договора аренды недвижимого имущества с выкупом (ст. 624 ГК) также требует определения в договоре выкупной цены. Договор аренды с правом выкупа следует рассматривать как смешанный договор, содержащий в себе элементы договора аренды недвижимости и договора купли-продажи недвижимости <1>.

--------------------------------
<1> См., в частности: Постановление Президиума ВАС РФ от 1 марта 2005 г. N 12102/04 по делу N А56-36561/03 // Вестник ВАС РФ. 2005. N 6.

Условие о цене должно быть определено и в предварительном договоре (ст. 429 ГК).

5. Отсутствие в договоре указания на цену влечет признание договора незаключенным. Такой договор не может быть признан действительным или недействительным, что имеет место в правоприменительной практике и на недопустимость чего обращено внимание Высшего Арбитражного Суда РФ <1>.

--------------------------------
<1> Определение ВАС РФ от 30 ноября 2007 г. N 12913/07 по делу N А53-19026/06-с2-20.

Комментарии и консультации юристов по ст 555 ГК РФ

Если у вас возникли вопросы по статье 555 ГК РФ, вы можете получить консультацию юристов нашего сервиса.

Задать вопрос можно через форму связи или по телефону. Первичные консультации бесплатны и проводятся с 9:00 до 21:00 ежедневно по Московскому времени. Вопросы, полученные с 21:00 до 9:00, будут обработаны на следующий день.