Статья 1213. Право, подлежащее применению к договору в отношении недвижимого имущества

1. При отсутствии соглашения сторон о праве, подлежащем применению к договору в отношении недвижимого имущества, применяется право страны, с которой договор наиболее тесно связан. Правом страны, с которой такой договор наиболее тесно связан, считается, если иное явно не вытекает из закона, условий или существа договора либо совокупности обстоятельств дела, право страны, где находится недвижимое имущество. (Пункт в редакции, введенной в действие с 1 ноября 2013 года Федеральным законом от 30 сентября 2013 года N 260-ФЗ.

2. К договорам в отношении находящихся на территории Российской Федерации земельных участков, участков недр и иного недвижимого имущества применяется российское право (пункт в редакции, введенной в действие с 8 июня 2006 года Федеральным законом от 3 июня 2006 года N 73-ФЗ.

Комментарий к статье 1213 ГК РФ

1. Комментируемая статья содержит коллизионные нормы, служащие для целей определения права, применимого к отдельной категории договоров, а именно к договорам в отношении недвижимого имущества.

Общее регулирование по вопросам определения права, подлежащего применению к договорам при отсутствии соглашения сторон о выборе права, содержится в ст. 1211 ГК. Несмотря на это, законодатель счел целесообразным выделить коллизионные нормы о праве, подлежащем применению к договорам в отношении недвижимого имущества, в отдельную статью. Это объясняется значимостью сделок с недвижимым имуществом для гражданского оборота. Ранее в отечественном законодательстве отсутствовали подобные специальные нормы.

2. Определяя сферу применения норм комментируемой статьи, необходимо прежде всего уяснить понятие "договор в отношении недвижимого имущества", так как ГК не определяет этого понятия. Представляется, что договором в отношении недвижимого имущества может быть признан только такой договор, предметом которого является недвижимое имущество (абз. 2 п. 1 ст. 432 ГК). В результате исполнения такого договора, например купли-продажи земельного участка, возникают, изменяются или прекращаются права его сторон на соответствующий объект недвижимого имущества. В то же время договор поручения, заключенный с целью приобретения или отчуждения объекта недвижимости, не должен квалифицироваться как договор в отношении недвижимого имущества, потому что имеет своим предметом не недвижимое имущество, а юридические услуги по заключению сделки и результатом его исполнения не явится возникновение, изменение или прекращение прав поверенного на недвижимое имущество.

Принадлежность имущества к недвижимым или движимым вещам определяется по праву страны, где это имущество находится (п. 2 ст. 1205 ГК).

3. Нормы, содержащиеся в комментируемой статье, носят специальный характер по отношению к правилам, содержащимся в ст. 1211 ГК. Поэтому право, подлежащее применению, например, к договору аренды недвижимого имущества, должно определяться не в силу подп. 3 п. 3 ст. 1211 (право страны арендодателя), а в соответствии с комментируемой статьей (по общему правилу, право страны нахождения недвижимого имущества). Практическая необходимость учета специального характера комментируемой нормы проявляется, в частности, в той ситуации, когда личным законом арендодателя является не право страны нахождения недвижимого имущества, а право другой страны.

4. В силу прямого указания в п. 1 комментируемой статьи правила определения права, применимого к договору в отношении недвижимого имущества, установленные в ней, вступают в действие только при условии отсутствия соглашения сторон о применимом праве. Иными словами, комментируемая статья носит диспозитивный характер. Поэтому правило п. 1 комментируемой статьи не является изъятием из общего правила о приоритете права, избранного сторонами (lex voluntatis), предусмотренного п. 1 ст. 1210 ГК, а, по существу, повторяет его и, кроме того, предусматривает коллизионную привязку для случая, когда стороны не избрали права, подлежащего применению к договору.

Такой коллизионной привязкой является право страны, с которой договор наиболее тесно связан. Таким образом, и в этой части комментируемой статьи повторяется общее правило о выборе применимого права в отсутствие соглашения сторон по этому вопросу (п. 1 ст. 1211 ГК).

Страной, с которой договор в отношении недвижимого имущества наиболее тесно связан, законодатель счел по общему правилу страну, где находится недвижимое имущество (lex rei sitae). Вместе с тем предусмотрено, что если из закона, условий или существа договора либо совокупности обстоятельств дела усматривается тесная связь с правом другой страны, то применимым будет право такой страны, а не право страны нахождения недвижимого имущества. Например, при решении вопроса о праве, подлежащем применению к договору купли-продажи недвижимого имущества, расположенного на территории иностранного государства, заключенному между иностранным гражданином, имеющим место жительства в России (продавец), и российским гражданином (покупатель), также проживающим в России, суд, приняв во внимание то, что личным законом обеих сторон договора является российское право (п. 1 и 3 ст. 1195 ГК), а местом жительства обеих сторон - Российская Федерация, возможно, признает именно российское право подлежащим применению к договору, несмотря на нахождение недвижимого имущества за границей.

5. В соответствии с п. 2 комментируемой статьи если недвижимое имущество, являющееся предметом договора, находится на территории России, то к такому договору применяется российское право. Следует подчеркнуть, что данная норма является императивной. Поэтому в случае нахождения недвижимого имущества в России договор, предметом которого оно является, может быть подчинен только нормам российского права. При этом, как уже отмечалось, принадлежность имущества к недвижимым или движимым вещам определяется по праву страны, где это имущество находится, т.е. в рассматриваемом случае по российскому праву (п. 2 ст. 1205 ГК).

6. Право, применимое к форме сделки в отношении недвижимого имущества, в том числе недвижимого имущества, которое внесено в государственный реестр в Российской Федерации, определяется в соответствии с п. 3 ст. 1209 ГК (см. коммент. к ней).

7. Законодательство многих стран - членов СНГ содержит в принципиальном плане сходные коллизионные нормы о праве, подлежащем применению к договорам в отношении недвижимого имущества (Армения, Белоруссия, Грузия, Казахстан, Киргизия, Узбекистан). Привязка к закону места нахождения имущества применительно к такого рода договорам используется в МЧП также многих других государств (Венгрия, Вьетнам, Египет, Испания, Латвия, Польша, Чехия, Швейцария и др.).

Другой комментарий к статье 1213 Гражданского Кодекса РФ

1. Комментируемая статья содержит коллизионные привязки, применяемые к договорам в отношении недвижимого имущества и представляющие собой исключения из общего правила ст. 1211 ГК РФ, согласно которой при отсутствии соглашения сторон о подлежащем применению праве к договору применяется право страны, где на момент заключения договора находится место жительства или основное место деятельности стороны, которая осуществляет исполнение, имеющее решающее значение для содержания договора. Таким образом, нормы комментируемой статьи являются специальными по отношению к общим нормам п. 1 - 2 ст. 1211 ГК РФ. Основным квалифицирующим признаком для договоров, предусмотренных в комментируемой статье, является объект, т.е. недвижимое имущество.

Положение п. 1 настоящей статьи носит диспозитивный характер и корреспондирует со ст. 1210 ГК РФ, определяющей принцип автономии воли.

Нормы комментируемой статьи применяются к договорам в отношении недвижимого имущества, как предусмотренным п. 2 ст. 1211 ГК РФ, так и иным договорам. К ним относятся договоры купли-продажи, дарения, мены, аренды, найма, ипотеки, доверительного управления и др. В науке сформулирована вполне оправданная позиция относительного того, что под договором в отношении недвижимого имущества понимается договор, предметом которого является недвижимое имущество (абз. 2 п. 1 ст. 432 ГК), в результате исполнения которого возникают, изменяются или прекращаются права его сторон на соответствующий объект недвижимого имущества <1>.

--------------------------------
<1> Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации, части третьей (постатейный) / Под ред. Т.Е. Абовой, М.М. Богуславского, А.Г. Светланова. М.: Юрайт, 2004.

2. При применении комментируемой статьи важное значение имеет понятие недвижимого имущества, в которое в разных странах вкладывается разное значение. Согласно ст. 130 ГК РФ к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, т.е. объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства. К недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты. Законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество <1>.

--------------------------------
<1> См.: комментарий к ст. 130 ГК РФ в кн.: Объекты гражданских прав. Постатейный комментарий к главам 6, 7 и 8 Гражданского кодекса Российской Федерации / Под ред. П.В. Крашенинникова. М.: Статут, 2009. С. 30 - 48.

Во всех правовых системах к недвижимости относят землю и непосредственно связанные с ней, неотделимые от нее вещи - здания, сооружения, растения на корню и т.д. <1>.

--------------------------------
<1> См.: Гражданское и торговое право капиталистических государств / Под ред. Е.А. Васильева. М.: Международные отношения, 1993. С. 201.

Французское законодательство в качестве критерия недвижимого имущества определяет природу вещей, назначение или предмет, принадлежность которого они составляют. Статьи 517 - 525 ФГК к недвижимому имуществу относят земельные участки и строения, урожай на корню и плоды, леса, а также машины, инструменты, сырье, используемое на предприятии, сельскохозяйственные орудия и другие вещи, хотя и движимые по своей природе, но предназначенные для эксплуатации и обслуживания недвижимости. К недвижимым вещам в соответствии с предметом, к которому они принадлежат, относятся узуфрукт на недвижимые вещи, сервитута или земельные повинности, иски, имеющие своим предметом возвращение недвижимости.

Германское гражданское уложение (§ 94 - 96) к недвижимым вещам относит земельные участки, включая существенные их составные части, под которыми понимаются строения, части строений, растения на корню, высаженные в почву семена.

Недвижимыми вещами в соответствии с Гражданским кодексом Испании признаются здания, строения, дороги и сооружения всякого рода, прикрепленные к земле; деревья, растения с произрастающими на них плодами либо на корню, либо составляющие неотъемлемую от недвижимости часть; все иные объекты, присоединенные к недвижимости таким образом, что не могут быть от нее отделены без ущерба целостности объекта; статуи, живопись и иные объекты пользования и украшения, помещенные на строениях или унаследованные собственником недвижимости в такой форме, которая свидетельствует о намерении соединить их накрепко с недвижимостью; машины, сосуды, инструменты и приспособления, предназначенные собственником полностью к обработке земли либо эксплуатации сооружения или наследственного имущества или непосредственно для удовлетворения нужд собственника при пользовании недвижимостью. Также к недвижимому имуществу относятся загоны для животных, пасеки или водоемы, шахты, каменоломни, доки и иные сооружения (даже на плаву), по своему назначению предназначенные к постоянному нахождению на одном месте реки, озера или берега <1>.

--------------------------------
<1> См.: Основные институты гражданского права зарубежных стран. М., 1999. С. 221 - 222.

Согласно ст. 655 Гражданского кодекса Швейцарии к недвижимости относятся земля, ее недра, прочно связанные с ней здания и сооружения, а также четко выраженные и постоянные права, занесенные в реестр недвижимости.

В большинстве штатов США и в Великобритании термины "движимое имущество" и "недвижимое имущество" применяются судами в тех случаях, когда речь идет об отношениях с иностранным элементом, регулируемых международным частным правом, тогда как во внутренних отношениях такое деление значения не имеет <1>.

--------------------------------
<1> См.: Гражданское и торговое право капиталистических государств / Под ред. Е.А. Васильева. С. 201.

Английское право делит вещи на движимые и недвижимые исходя из форм исковой защиты. К недвижимым, или реальным, относятся вещи, в отношении которых можно требовать восстановления владения, к движимым, или персональным, - те вещи, в отношении которых можно требовать возмещения денежного ущерба. Реальное имущество включает землю и связанные с ней объекты <1>.

--------------------------------
<1> Гражданское и торговое право зарубежных стран: Учебное пособие / Под общ. ред. В.В. Безбаха и В.К. Пучинского. С. 221 - 222.

В Гражданском кодексе Квебека (ст. 899 - 907) к недвижимому имуществу относится и движимое имущество, соединенное с недвижимостью, если оно потеряло свою индивидуальность и обеспечивает полезность недвижимого имущества, а также временно отделенные неотъемлемые части недвижимости, если они предназначены для присоединения к недвижимости вновь. Вещные права на недвижимость, иски, направленные на отстаивание таких прав или на приобретение владения недвижимостью, в ГК Квебека также отнесены к недвижимому имуществу <1>.

--------------------------------
<1> Там же. С. 223.

Согласно п. 1 ст. 1187 ГК РФ при определении права, подлежащего применению, толкование юридических понятий осуществляется в соответствии с российским правом, если иное не предусмотрено законом. Таким образом, понятие недвижимости должно толковаться в соответствии с российским правом. Однако исходя из анализа норм ст. 1205, 1205.1 ГК РФ принадлежность имущества к недвижимым или движимым вещам определяется по праву страны, где это имущество находится. Таким образом, при применении нормы п. 1 комментируемой статьи необходимо определить отнесение объекта к движимому или недвижимому имуществу, учитывая, что в мировом законодательстве можно принципиально выделить две концепции определения понятия "недвижимость": концепцию "множественности видов недвижимости" и концепцию "земельного участка". В рамках первой концепции закон говорит о нескольких различных объектах, относящихся к недвижимости. В этом случае помимо земельного участка самостоятельными объектами недвижимости признаются прежде всего здания (строения) на чужом земельном участке (по законодательству, например, Франции). Вторая концепция исходит из единства всякой недвижимости и рассматривает строение на земельном участке в качестве принадлежности последнего. К законодательству такого типа относится законодательство Германии, Швейцарии, Австрии <1>.

--------------------------------
<1> См.: Бабкин С.А. Основные начала организации оборота недвижимости. М.: АО Центр "ЮрИнфоР", 2001. С. 52 - 53; Чубаров В.В. Земельный участок: понятие о его составных частях и принадлежностях в зарубежном гражданском праве // Семейное и жилищное право. 2006. N 4.

3. При определении права, подлежащего применению к договору в отношении недвижимого имущества, необходимо:

1) установить предмет договора;

2) определить место нахождения объекта, входящего в предмет договора;

3) установить, относится ли объект, входящий в предмет договора, к недвижимому имуществу в соответствии с правом страны, где это имущество находится;

4) в том случае если имущество находится на территории Российской Федерации и подпадает под признаки недвижимого имущества в соответствии со ст. 130 ГК РФ, то согласно п. 2 комментируемой статьи применить российское право. Это положение является императивным и не может быть изменено договором;

5) в том случае если имущество находится за пределами Российской Федерации и в соответствии с правом его местонахождения относится к недвижимому имуществу, то применить:

- прежде всего соглашение сторон, в котором определено применимое право. Причем может быть указано в качестве применимого к различным элементам договора право разных государств;

- если соглашением сторон не установлено право, подлежащее применению, то право страны, которое указано в законе, либо право, определяемое из условий, существа договора, совокупности обстоятельств дела (например, из переписки контрагентов, их предыдущих договорных отношений, в ходе рассмотрения спора - ссылки сторон на право одной и той же страны, обращение к нотариусу соответствующего государства при заключении договора <1>);

--------------------------------
<1> См.: Медведев И.Г. Международное частное право и нотариальная деятельность. 2-е изд. М.: Волтерс Клувер, 2005.

- если из закона, условий, существа договора, совокупности обстоятельств дела применимое право не определяется, то право страны, где находится недвижимое имущество.

С помощью названных коллизионных привязок в соответствии со ст. 1215 ГК РФ производится толкование договора; определяются права и обязанности сторон договора; исполнение договора; последствия неисполнения или ненадлежащего исполнения договора, прекращения договора, недействительности договора.

4. Нормы комментируемой статьи относятся исключительно к обязательственным отношениям по поводу недвижимого имущества, а именно к содержанию договорных отношений, и не затрагивают вещно-правовых, наследственных отношений, формы договоров. В то же время как в международных договорах, так и во внутреннем законодательстве разных стран, в том числе и Российской Федерации, большинство коллизионных привязок, связанных с недвижимостью, отсылают к праву страны места нахождения недвижимости.

Так, согласно п. 1 ст. 1206 ГК РФ возникновение и прекращение права собственности и иных вещных прав на имущество определяются по праву страны, где это имущество находилось в момент, когда имело место действие или иное обстоятельство, послужившее основанием для возникновения либо прекращения права собственности и иных вещных прав, если иное не предусмотрено законом.

Согласно п. 1 ст. 1224 ГК РФ наследование недвижимого имущества определяется по праву страны, где находится это имущество, а наследование недвижимого имущества, которое внесено в государственный реестр в Российской Федерации, - по российскому праву.

Привязка к месту нахождения недвижимого имущества определяет содержание права собственности и иных вещных прав (ст. 1205, 1205.1 ГК), форму сделки в отношении недвижимого имущества (п. 4 ст. 1209 ГК) и др.

Римская конвенция стран ЕС о праве, применимом к договорным обязательствам, 1980 г., предусматривает, что при отсутствии соглашения сторон по договору в отношении недвижимости презюмируется, что договор имеет тесную связь со страной местонахождения недвижимости.

Конвенция стран СНГ о правовой помощи и правовых отношениях по гражданским, семейным и уголовным делам (Минск, 22 января 1993 г.) содержит коллизионные привязки к месту нахождения недвижимого имущества в качестве применимого права к:

- правоотношениям супругов, касающимся их недвижимого имущества (п. 5 ст. 27);

- праву собственности (п. 1 ст. 38);

- форме сделки по поводу недвижимого имущества и прав на него (п. 2 ст. 39);

- праву наследования недвижимого имущества (п. 2 ст. 45) и др.

5. Положения комментируемой статьи применяются и в отношении подлежащих государственной регистрации воздушных и морских судов, судов внутреннего плавания, космических объектов.

Специальная коллизионная привязка ст. 1207 ГК РФ относится лишь к вещным правам на суда и космические объекты.

Необходимо учитывать, что международные договоры и зарубежное законодательство не всегда относят вышеназванные объекты к недвижимому имуществу. Так, в соответствии с п. "е" ст. 2 Венской конвенции о договорах международной купли-продажи товаров 1980 г. положения Конвенции не применяются к продаже судов водного и воздушного транспорта, а также судов на воздушной подушке.

Комментарии и консультации юристов по ст 1213 ГК РФ

Если у вас возникли вопросы по статье 1213 ГК РФ, вы можете получить консультацию юристов нашего сервиса.

Задать вопрос можно через форму связи или по телефону. Первичные консультации бесплатны и проводятся с 9:00 до 21:00 ежедневно по Московскому времени. Вопросы, полученные с 21:00 до 9:00, будут обработаны на следующий день.